Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí: Co to znamená pro prodejce a kupující v roce 2026

Představte si situaci: Podepisujete smlouvu o koupi bytu v Praze. Váš kufřík je plný hotovosti, hypotéka schválená, ale pak přijde ten moment pochybností. Musíte připlatit čtyři procenta navíc jen za to, že vlastnictví přechází na vás? Dnes už ne. Daň z nabytí nemovitých věcí je zvláštní daň, která byla v České republice zrušena se zpětnou účinností od 1. prosince 2019. Tento krok, který byl tehdy vnímán jako nouzová opatření během pandemie, se ukázal jako trvalá změna pravidel hry na trhu s bydlením.

Mnoho lidí si stále myslí, že při převodu nemovitosti hrozí nějaké skryté poplatky státu. Pravda je však jiná. Pokud jste prodávající nebo kupující v roce 2026, tato konkrétní daň vás již netrápí. To ale neznamená, že celý proces je bez nákladů nebo že nemusíte řešit další finanční povinnosti. Pojďme si rozebrat, co to reálně znamená pro vaši kapsu a jak se změnilo prostředí pro obě strany transakce.

Jak fungovalo staré pravidlo a proč zmizelo

Abychom pochopili současný stav, musíme se podívat dozadu. Do konce roku 2019 platilo, že každý, kdo koupil dům, byt nebo pozemek, musel zaplatit daň ve výši 4 %. Z čeho se počítala? Ze vyšší ze dvou hodnot: buď z kupní ceny uvedené ve smlouvě, nebo ze tzv. směrné hodnoty stanovené cenovými mapami Katastru nemovitostí.

Tento systém měl jednu zásadní nevýhodu. Často se stávalo, že lidé se snažili psát do smluv nižší ceny, aby ušetřili na dani, což vedlo k rizikovým praktikám a komplikacím pro banky i notáře. Daň byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., který navázal na dřívější snahy legislativce. Rozhodným dnem pro osvobození se stal 1. prosinec 2019. To znamená, že pokud byl návrh na vklad do katastru podán po tomto datu, daň se neplatila.

Proč to bylo tak důležité? Podle analýzy společnosti ECOVIS Legal z roku 2020 to okamžitě snížilo transakční náklady. Průměrný kupující bytové jednotky ušetřil kolem 158 000 Kč, u rodinného domu šlo až o 287 000 Kč. Tyto peníze zůstaly v kapse lidem a mohly být investovány do samotné nemovitosti - do rekonstrukce, nového vybavení nebo splácení hypotéky.

Dopad na trh: Více obchodů, vyšší ceny

Když odstraníte bariéru na začátku nákupu, poptávka vzroste. To se přesně stalo. Data Českého statistického úřadu (ČSÚ) ukazují jasný trend. V roce 2020, kdy bylo zrušení daně oficiálně potvrzeno, počet transakcí vzrostl o 7,2 %. O rok později, v roce 2021, tento růst akceleroval na 12,5 %.

Zní to skvěle, že ano? Pro realitní makléře a stavební firmy určitě. Ale existuje i druhá strana mince. Jak upozorňuje ekonom Pavel Štěpánek z Masarykovy univerzity, snížení vstupních nákladů přispělo k rychlému růstu cen nemovitostí. Ceny bytů v roce 2021 skočily o 13,7 %. Mnoho mladých rodin sice ušetřilo na té původní dani, ale tuto úsporu často „vyjedli“ vyšší kupní cena, kterou jim prodávající mohl vytknout právě díky větší poptávce.

Je tedy zrušení daně dobré nebo špatné? Závisí na tom, z které strany ulice se díváte:

• Pro kupujícího: Snížení počátečních nákladů. Nemusíte shánět extra peníze na daň, což usnadňuje získání hypotéky.
• Pro prodejce: Rychlejší prodej. Kupující jsou ochotnější jednat, když vidí nižší celkové náklady na převod vlastnictví.
• Pro trh jako celek: Vyšší likvidita, ale také riziko inflace cen, protože nabídka nedokáže rychle reagovat na náhlý nárůst poptávky.

Co musíte řešit místo daně z nabytí

I když je ta specifická daň pryč, stát vám z prodeje nemovitosti zcela neodstoupí. Hlavním tématem, kterým se musí zabývat prodejci, je Daň z příjmu z prodeje nemovitostí je sazba 15 % z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou, sníženou o opravné položky a náklady spojené s prodejem.

Tato daň je mnohem komplexnější než ta stará daň z nabytí. Neplatíte ji vždy. Existují dvě hlavní cesty, jak se jí vyhnout:

1. Doba držení: Pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 10 let, jste od daně osvobozeni. Pozor na detail: Pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 se lhůta prodloužila ze 5 na 10 let. Pokud jste koupili dům v roce 2018, stačí vám 5 let. Pokud v roce 2022, musíte počkat 10 let.
2. Skutčné bydlení: Pokud jste v nemovitosti skutečně bydleli alespoň 2 roky a máte tam trvalý pobyt, můžete být osvobozeni i dříve. Toto pravidlo platí bez ohledu na dobu držení, ale důkazní břemeno je na vás. Finanční úřad může požadovat doklady o trvalém bydlišti.

Pro kupujícího to znamená, že by měl při jednání s prodávajícím zjistit, zda je osvobozen od této daně. Pokud není, může se stát, že prodávající bude chtít nižší cenu, aby pokryl svou daňovou povinnost, nebo naopak připočte daň k ceně. Je to předmět vyjednávání.

Nové změny v roce 2025 a 2026

Trh s nemovitostmi se neustále mění. Zatímco daň z nabytí zůstává zrušená, jiné oblasti se dotýkají peněženky majitelů. Od roku 2025 nastaly významné změny v Dani z nemovitostí, kde se ruší koeficient 1,5 pro rekreační objekty a garáže a obce dostávají širší pravomoci nastavovat místní koeficienty.

To znamená, že vaše chalupa nebo garáž mohou dražit více, než jste byli zvyklí. Obce nyní mohou nastavit koeficienty v rozmezí 0,5 až 5,0 (dříve maximálně 1,5). Pokud vlastníte rekreační objekt v žádané lokalitě, připravte se na vyšší roční platby. Tato změna kompenzuje část příjmů, které stát ztratil zrušením daně z nabytí.

Další změna čeká na nové výstavby. Od července 2025 se mění pravidla pro DPH při prodeji nových nemovitostí. Zdaněn bude pouze první prodej do 2 let od kolaudace. Následné prodeje budou osvobozené od DPH. To má podpořit sekundární trh s novostavbami a snížit bariéry pro ty, kteří potřebují nový dům nebo byt prodat brzy po dokončení.

Praktické rady pro prodejce a kupující

Jak využít současnou situaci k svému prospěchu? Zde je několik konkrétních tipů, které vycházejí z reálných zkušeností uživatelů na fórech jako FinExpert.cz i odborných názorů daňových poradců.

Pro prodejce

• Počítejte si svůj zisk: Před tím, než stanovíte cenu, spočítejte si, zda budete muset platit daň z příjmu. Sečtěte všechny náklady spojené s prodejem (realitní provize, právní služby, rekonstrukce před prodejem). Ty můžete odečíst od zisku a tím snížit základ pro daň.
• Doložte bydlení: Pokud plánujete prodat dům po dvou letech, ujistěte se, že máte trvalý pobyt hlášený přímo v této nemovitosti. Přesun teprve před prodejem může být pro Finanční úřad podezřelý.
• Transparentnost: Informujte zájemce o tom, zda jste osvobozeni od daně z příjmu. Klidná mysl kupujícího, že se nebude muset starat o skryté poplatky prodávajícího, může být argumentem pro uzavření smlouvy.

Pro kupující

• Využijte úsporu: Ta částka, kterou byste kdysi dali na daň z nabytí (cca 4 %), je teď vaše. Investujte ji do revize instalací, nového topení nebo izolace. To zvýší hodnotu nemovitosti více než pouhé převedení vlastnictví.
• Kontrola dokumentů: Ačkoli daň z nabytí neplatíte, stále musíte podat návrh na vklad do Katastru nemovitostí. Ujistěte se, že smlouva je správně sepsaná, ideálně u notáře, abyste předešli sporům o cenu nebo vlastnické vady.
• Hypotéka: Banky dnes berejí na vědomí absence této daně. Při kalkulaci hypotéky můžete mít mírně lepší podmínky, protože váš úvěrový prostor není zatížen jednorázovým vyplacením daně.

Shrnutí perspektivy

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí je trvalé. Neplánuje se její obnovení. Naopak, stát hledá jiné zdroje příjmů prostřednictvím daní z nemovitostí a regulace DPH. Pro běžného člověka je to dlouhodobě pozitivní zpráva, protože snižuje administrativní zátěž a vstupní bariéry na trh s bydlením.

Hlavním úkolem pro vás jako účastníka trhu je nyní zaměřit se na daň z příjmu (pokud prodáváte) a na správné plánování nákladů na rekonstrukci a hypotéku (pokud kupujete). Trh se stabilizuje, ceny rostou pomaleji, ale stále vyžadují pečlivé zvážení každé koruny.