Vzorové byty: jak správně připravit ukázkový byt pro rychlejší a dražší prodej nemovitosti

Vzorový byt není jen krásně vyzdobený prostor pro fotky. Je to nejúčinnější nástroj, který máte, když chcete prodat byt rychle a za nejvyšší možnou cenu. V Česku dnes už téměř každý větší developerský projekt má svůj vzorový byt. A nejen projekty - i jednotliví vlastníci, kteří chtějí prodat svůj byt, začínají používat tento trik. Proč? Protože lidé nekupují fotky. Kupují zážitek.

Proč vzorový byt funguje, když inzerát ne?

Když člověk čte inzerát, vidí slova jako „moderní kuchyně“, „rozlehlý obývací pokoj“ nebo „výhodná dispozice“. To všechno je jen slova. Ale když vstoupíte do vzorového bytu, cítíte, jak světlo padá na podlahu, jak se otevírají dveře, jak se kuchyně spojuje s obývacím pokojem, jak se cítíte, když stojíte v koupelně a vidíte, že tam skutečně vejde celá rodina. To je rozdíl mezi představou a realitou.

Podle průzkumu Asociace developerských společností z roku 2023 trval průměrný prodej bytu bez vzorového bytu 11,2 měsíce. S kvalitním vzorovým bytem to bylo jen 6,8 měsíce. To znamená, že prodejní doba se zkrátila o téměř 40 %. A nejen to - prodejní ceny byly v průměru o 8-12 % vyšší. Lidé jsou ochotni zaplatit víc, když vědí, co dostanou. A vzorový byt jim to ukazuje.

Co musí vzorový byt obsahovat - nejen krásné věci

Někdo si myslí, že vzorový byt je jen o luxusním nábytku a designerových lampách. To je chyba. Když kupující přijde do bytu, který vypadá jako showroom z IKEA, ale jeho vlastní byt bude mít jiné zdivo, jiné okna a jinou výplň mezi stěnami, cítí se oklamáni. A to může vést k právním sporům - podle České advokátní komory z roku 2023 tvořily spory o rozdíly mezi vzorovým a skutečným bytem 12 % všech sporů v developerských projektech.

Vzorový byt musí být reprezentativní. To znamená:

• Stejná dispozice - pokud je ve vašem projektu 3+1 s kuchyní připojenou k obývacímu pokoji, tak v ukázkovém bytě musí být přesně to samé.
• Stejná výplň stěn - pokud je v projektu izolace z minerální vlny, nevkládejte do vzorového bytu kvalitnější materiál, který se tam nebude používat.
• Stejná výška stropů - pokud máte 2,6 metru, nezvyšujte je na 3 metry jen proto, že to vypadá lépe.
• Stejná kvalita oken a dveří - pokud je v projektu dvojité sklo, tak i ve vzorovém bytě musí být dvojité sklo.

Největší chybou je přehánět. Lidé si říkají: „Když to vypadá tak dobře ve vzorovém bytě, proč by můj byt měl být horší?“ A pak zjistí, že je to jinak. A pak se rozzlobí. A pak nekupují.

Dispozice je král - a to i v ukázkovém bytě

Podle bezrealitky.cz je dispozice bytu ta nejdůležitější informace, kterou zájemci hledají hned na začátku. A největší trend dnes je otevřený prostor - kuchyně spojená s obývacím pokojem. To není jen modný trend. Je to o životě. Lidé chtějí být spolu, když vaří, když se dívají na televizi, když se děti hrají. Pokud máte v projektu možnost 3+1 nebo 3+kk, tak v ukázkovém bytě to musíte ukázat. Nejen slovy, ale fyzicky.

Co dělat, když máte menší byt? Nezkoušejte ho „zvětšit“ nábytkem. Místo toho ho udělejte efektivní. Vložte více skříní, použijte výškové regály, přidávejte více světla. Ukázka, jak se v malém prostoru žije, je pro mnoho lidí rozhodující. Mladí párky, lidé starší 45 let, kteří přicházejí z většího domu - všichni chtějí vidět, že i malý byt může být pohodlný.

Co dělat s kvalitou a energií - a proč to platí

Vzorový byt je také ideální místo, abyste ukázali, jak je váš projekt energeticky účinný. Průkaz energetické náročnosti (PENB) je důležitý dokument, ale lidé ho nečtou. Když však vidí, že v bytě jsou tepelné čerpadlo, dvojité sklo s nízkou emisí, izolované stropy a LED osvětlení, cítí to. A ví, že za rok ušetří tisíce korun na účtech.

Průzkum České komory architektů z roku 2023 ukázal, že zájem o byty s vysokou energetickou třídou (A nebo B) roste u kupujících starších 45 let o 22 %. To je nečekaně vysoké číslo. A to nejde jen o peníze - jde o bezpečí, o klid, o to, že nebudou mít v zimě chladné stěny.

Vzorový byt vám dá možnost ukázat tyto technologie. Nejen říct, že máte „energeticky účinný byt“. Ukázat, jak to funguje. Jak se ovládá klimatizace. Jak se otevírají žaluzie. Jak se přepíná vytápění. To všechno je důležité.

Kolik stojí vzorový byt - a jak se to vrátí

Vytvoření kvalitního vzorového bytu stojí mezi 100 000 a 500 000 Kč, podle velikosti a kvality zařízení. To zní jako hodně. Ale když se podíváte na návratnost, je to investice s vysokým ROI.

Pokud prodejní doba klesne z 11 na 7 měsíců, ušetříte náklady na úroky, poplatky, údržbu a čas. Pokud cena vzroste o 10 %, pak už jen ten přírůstek pokryje náklady na vzorový byt - a zůstane vám zisk. A to bez toho, abyste museli snižovat cenu.

Navíc - podle dat RE/MAX Alfa z roku 2023 - využití vzorového bytu zvyšuje účast na prohlídkách o 35 % a konverzi zájemců na kupující o 28 %. To znamená, že z každých 10 lidí, kteří přijdou na prohlídku, jich 3-4 koupí. Bez vzorového bytu je to jen 2-3.

Právní a daňová rizika - co musíte vědět

Vzorový byt není jen marketing. Je to i právní a daňový nástroj. Pokud jej vaše společnost využívá jako součást podnikání - a to je většinou případ - musíte ho správně zahrnout do účetnictví. Podle průzkumu Deloitte z roku 2022 pouze 43 % developerských společností správně klasifikovalo vzorový byt v daňovém přiznání. Výsledek? Průměrné pokuty 185 000 Kč.

Od 1. července 2025 se mění pravidla DPH pro převody nemovitostí. Pokud vaše společnost vykazuje znaky podnikatelského záměru - a výstavba vzorového bytu je jedním z těchto znaků - může být prodej bytu zdaněn jako podnikání. To znamená, že musíte mít správně vedenou účetní evidence, daňové přiznání a případně i DPH.

Nezapomeňte také na záruku. Pokud kupující zjistí, že jeho byt není stejný jako vzorový, má nárok na náhradu škody. A to může být dražší než celý vzorový byt. Proto - všechno, co je ve vzorovém bytě, musí být ve všech ostatních bytách. Bez výjimek.

Co dělat, když nemáte developerský projekt?

Nemusíte být developer, abyste využili vzorový byt. Pokud chcete prodat svůj vlastní byt, můžete ho „vzorově“ připravit. Ne musíte koupit nový nábytek. Stačí:

• Vyčistit a vyčistit - odstranit všechny osobní věci, foto, hračky, šatníky plné šatů.
• Přidat světlo - otevřít žaluzie, zapnout všechny lampy, přidat přenosné osvětlení tam, kde je tmavé.
• Upravit dispozici - odstranit překážky, přesunout nábytek tak, aby byl prostor vidět celý.
• Přidat pár kvalitních prvků - jedna krásná lampa, čisté prádlo na posteli, jedna větší růže na stole.

Toto není luxus. Je to základ. A dělá rozdíl. Lidé, kteří přijdou na prohlídku, cítí, že byt je „připravený“. A to zvyšuje jejich důvěru. A důvěra vede k nabídce.

Závěr: vzorový byt není výdaj - je to investice do důvěry

Vzorový byt není náklad. Je to investice do toho, že lidé věří, že to, co vidí, je to, co dostanou. Je to investice do toho, že nebudou muset hádat, jaký bude byt. Je to investice do rychlejšího prodeje, vyšší ceny a méně stresu.

Nejde o to, aby byl byt nejkrásnější. Jde o to, aby byl nejpravdivější. A to je ta největší síla, kterou máte.