ČNB: Jak doložit vlastní zdroje k hypotéce a vyhnout se chybám

When you apply for a mortgage in the Czech Republic, the ČNB, Česká národní banka, která stanovuje pravidla pro bankovní systém a rizikové limity při poskytování úvěrů. Also known as Česká národní banka, it sets the rules that determine how much you can borrow and what counts as your own funds. This isn’t just bureaucracy—it’s the reason your loan gets approved or denied. If you think your savings, gift, or sale of property is enough, think again. The ČNB doesn’t care what you think—it cares what the bank can prove.

Most people don’t realize that not all money counts as vlastní zdroje, peníze, které si klient přináší z vlastních zdrojů a které banka musí doložit podle přísných pravidel ČNB. Your parents’ cash gift? Only if it’s documented with a notarized statement and bank transfer. The money from selling your old car? Only if you show the sales contract and bank statement. Even your pension or rental income might not qualify unless it’s been steady for at least six months. The LTV hypotéka, poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, který ČNB omezuje pro snížení systémového rizika. can’t exceed 90% unless you prove you’ve got real skin in the game. And yes, they check every single transaction—back to three months.

Banky neberou jen „nějaké“ doklady. Potřebují konkrétní papíry: výpis z účtu, smlouva o darování, potvrzení o prodeji, daňové přiznání. Pokud máte peníze z prodeje starého nábytku nebo z výplaty bonusu, musíte to dokázat. A nezapomeňte: pokud vám rodiče darují 500 tisíc, ale převod přišel z účtu, který má jen 500 korun, banka to zavrhne. Neexistuje žádný „přibližný“ přístup. ČNB stanovuje jasná pravidla, a banky je dodržují bez výjimek. Když se rozhodnete koupit byt, neříkejte „mám peníze“. Řekněte: „Mám dokumenty.“

Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že pokud mají na účtu dostatek peněz, je to stačí. Ale to ne. Musíte dokázat, odkud ta peníze přišla. A to nejen v den podepsání smlouvy. Banka se dívá na vaše účty za posledních 90 dní. Každý převod, každý výběr, každý příjem. Pokud jste si našetřili 200 tisíc za dva roky, ale před třemi týdny jste si z nějakého neznámého účtu převodili 180 tisíc, budete muset vysvětlit, odkud. A neříkejte „od kamaráda“—to neplatí. Přijímají jen převody z vámi vlastněných účtů, dědictví, darů s notářským zápisem, nebo prodeje nemovitosti.

Víte, co se děje v realitách? Lidé, kteří si mysleli, že mají všechno pod kontrolou, ztrácejí byt, protože jim banka odmítla hypotéku z důvodu špatně doložených vlastních zdrojů. A to i přes to, že měli dostatek peněz. Většina těchto případů se dá vyřešit—jen pokud víte, co banka hledá. V našich článcích najdete přesné návody, jak připravit dokumenty, které banky přijmou, jaké chyby dělá 90 % lidí, a jak se vyhnout zbytečným zpožděním. Naučíme vás, jak přesně doložit vlastní zdroje podle aktuálních pravidel ČNB, až do posledního převodu.