Provize realitní kanceláře v roce 2026: Jaká je standardní sazba a jak ji smlouvat?

Přemýšlíte nad prodejem bytu nebo domu a obáváte se, že vám realitní kancelář strhne polovinu zisku? Nebo jste naopak kupující a divíte se, proč je cena nemovitosti vyšší než u sousedů? Otázka provize je tím nejcitlivějším bodem každé transakci s nemovitostí. V roce 2026 už neplatí staré mýty o pevně daných částkách, ale zároveň chybí zákonný strop, který by vás ochránil před přehnanými požadavky. Klíč k férovému jednání leží ve znalosti toho, co je dnes trhem považováno za normu.

Standardní provize realitní kanceláře se v České republice aktuálně pohybuje mezi 3 % až 6 % z kupní ceny bez DPH. U většiny běžných transakcí se však konkrétní částka ustálila kolem 3-5 %. Pokud jde o pronájmy, pravidlo je jednodušší: zaplatíte obvykle jeden měsíční nájem. Níže si rozebereme, jak tyto sazby fungují v praxi, kde jsou skryté pasti a jak můžete jako klient vyjednat lepší podmínky.

Kolik vlastně makléři berou? Přehled sazeb v roce 2026

Trh s nemovitostmi není monolitický. Sazba provize závisí na typu transakce, ceně nemovitosti a regionu. Zde je rozbor toho, co můžete očekávat podle aktuálních dat z portálů jako Srovnani-makleru.cz či Realfree.cz:

• Prodej bytu nebo domu: Rozmezí 3-6 % bez DPH. Nejčastěji se setkáváme s 3-5 %.
• Pronájem: Standardem je 1násobek měsíčního nájemného bez DPH. Někdy se setkáte i s 2násobkem, což je ale spíše výjimka.
• Fixní částka: U levnějších nemovitostí (např. garáže, malé byty) se často sjednává paušál, typicky 30 000 až 80 000 Kč bez DPH.

Důležité je pamatovat na daň z přidané hodnoty. Pokud je realitní kancelář plátcem DPH, připočítává se k sjednané provizi 21 %. To znamená, že provize „3 %“ vás ve skutečnosti přijde na 3,63 % z kupní ceny včetně daně. Vždy si v smlouvě ověřte, zda je uvedená částka čistá, nebo hrubá.

Vztah ceny nemovitosti a výše provize

Čím dražší nemovitost prodáváte, tím nižší procento byste měli akceptovat. Makléři často používají tzv. progresivní škálu. Proč? Protože u velmi drahých objektů by bylo 5 % zbytečně vysoké číslo, které by odradilo seriózního klienta, zatímco u levných nemovitostí musí makléř zajistit minimální výdělek, aby se mu práce vyplatila.

Jak vidíte, u nemovitosti za 900 tisíc Kč vám efektivní sazba může dosáhnout přes 5 %, pokud je sjednána minimální provize 50 tisíc. Na druhou stranu, při prodeji luxusního domu za 30 milionů by měla být provize maximálně 3 %, tedy 900 tisíc korun. Cokoliv nad to je prostor pro vyjednávání.

Právní rámec: Co říká zákon?

Od roku 2020 platí v Česku nový zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který reguluje vztahy mezi makléři a klienty. Tento zákon sice nestanovuje konkrétní výši provize, zavádí ale důležitá pravidla, která chrání spotřebitele.

Základní princip je jednoduchý: Provize je splatná teprve dnem uzavření hlavní smlouvy (kupní nebo nájemní). Pokud je smlouva uzavřena s odkládací podmínkou (například získání hypotéky), platíte až po jejím splnění. Dále zákon limituje zálohy na provizi. Pokud jste spotřebitel, záloha nesmí přesáhnout dvě třetiny ujednané provize. Tím máte jistotu, že nestrávíte celou odměnu makléři předem, aniž by obchod proběhl.

Kdo platí provizi? Prodávající nebo kupující?

Toto je jedna z nejvíce mylně interpretovaných oblastí. Formálně platí pravidlo: Platí ten, kdo si službu objednal. V praxi to ale vypadá jinak.

V drtivé většině případů v České republice platí provizi prodávající. Je to proto, že realitní kancelář primárně pracuje pro něj - zajistí marketing, prohlídky, právní servis a vyjednávání. Tato provize je však obvykle již zahrnuta v nabídkové ceně nemovitosti. Když vidíte inzerát za 5 milionů Kč, makléř z této částky odečte svou provizi a zbytek připadne majiteli. Kupující tak neposílá peníze navíc, ale platí cenu, která již vše obsahuje.

Některé zdroje mohou tvrdit, že platí kupující. To nastává pouze tehdy, pokud si kupující sám najal makléře ke kontrole stavu nemovitosti nebo právnímu servisu mimo rámec standardního zprostředkování prodeje. V běžném inzerátu se ale počítejte s tím, že cena je „prodejní cena“, ze které makléř bere své procento.

Jak provizi smlouvat a ušetřit?

Provize není vytesaná do kamene. Je to komerční nabídka, kterou lze vyjednat. Zde je několik tipů, jak postupovat:

1. Požadujte rozpis služeb: Za 5 % provize očekávejte kompletní balík - profesionální foto, video prohlídku, inzeráty na všech portálech, právní revizi smluv a bezpečnou úschovu peněz. Pokud makléř nabízí jen základní inzerci, požadujte snížení na 3-4 %.
2. Srovnejte více kanceláří: Nechte si zpracovat nabídku od tří různých agentur. Často zjistíte, že rozdíl v kvalitě servisu je velký, zatímco rozdíl v ceně jen malý.
3. Využijte konkurenci: Pokud máte atraktivní nemovitost (např. novostavba v centru Prahy), makléři budou o váš mandát bojovat. Můžete požadovat nižší procento, protože víte, že prodej půjde rychle.
4. Sledujte trendy: Digitální nástroje snižují náklady makléřům. Video prohlídky a elektronické podpisy šetří čas a peníze. Pokud kancelář využívá moderní technologie, měly by být jejich marže nižší.

Historie a evropské srovnání

Je česká provize vysoká? Historicky ano. Zatímco v roce 2009 se průměr v ČR pohyboval kolem 4 % a v Evropě 3,3 %, dnes se situace změnila. Konkurence a transparentnost trh tlačí dolů. Zatímco v minulosti byly běžné sazby 4-8 %, dnes je horní hranice 6 % považována za dostatečně vysokou pro standardní servis. U složitých případů nebo velmi levných nemovitostí může být provize vyšší, ale pro běžný byt v městské části je 3-5 % fér oboustranně.

Co dělat, když je provize nepřiměřená?

Pokud vám makléř navrhne provizi nad 6 % bez zdůvodnění specifických obtíží (např. právně problematický titul, nutnost rozsáhlého marketingu v zahraničí), položte otázku: "Proč?" Pokud nedostanete uspokojivou odpověď s detailním plánem akcí, zvažte změnu partnera. Kvalitní makléř ví, že jeho reputace stojí za víc než jednoho klienta, a proto preferuje férové ceny a spokojenost.