Převod výtěžku z prodeje nemovitosti na vlastní bytovou potřebu: Jak úspěšně využít daňové osvobození v ČR

Prodej nemovitosti a daň? Ne nutně. Takto to funguje, když peníze jde na bydlení

Prodáváte byt nebo dům, který jste měli méně než pět let? Myslíte si, že musíte zaplatit daň z výtěžku? Ne nutně. V České republice existuje jednoduchá, ale často špatně využívaná možnost: daňové osvobození, pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu. Toto pravidlo platí od roku 2021 a v roce 2023 ho využilo přes 12 500 lidí. Nejde o žádnou skrytou úlevu - je to legální, jasně definovaná úprava v zákoně o dani z příjmů. Jenže 37 % žádostí o toto osvobození bylo zamítnuto - hlavně kvůli chybám v dokumentaci. Nejde o to, kolik peněz máte. Jde o to, jak je dokážete prokázat.

Co je vlastní bytová potřeba? To, co si myslíte - a ještě víc

"Bytová potřeba" není jen koupě nového bytu. Je to široký pojem, který zahrnuje:

• Koupi nového bytu nebo rodinného domu
• Výstavbu nového domu na vlastním pozemku
• Koupi stavebního pozemku - ale jen pokud výstavbu zahájíte do 4 let
• Rekonstrukci, přestavbu nebo rozšíření stávající nemovitosti
• Úhradu úvěru, který jste použili na některý z těchto účelů
• Náklady na údržbu nemovitosti - i když ji pak pronajímáte

Finanční správa ČR v metodickém pokynu z roku 2021 jasně říká: nejde o to, jestli je nemovitost vaším hlavním bydlištěm. Jde o to, že peníze šly na zlepšení nebo získání bydlení. Například: pokud prodáte malý byt v Praze a koupíte větší dům v Hradci Králové, kde budete žít, je to v pořádku. Pokud prodáte dům a koupíte pozemek na jeho místě, abyste ho postavili znovu - také v pořádku. Ale pokud koupíte pozemek a nezačnete stavět do 4 let, nezískáte osvobození.

Kdy musíte peníze použít? Časový rámec je přísný

Nejčastější chyba? Čekat. Většina lidí si myslí, že mají rok na to, než se rozhodnou, co s penězi. To není pravda. Podle zákona musíte peníze z prodeje použít na bytovou potřebu do konce kalendářního roku následujícího po roce prodeje.

Příklad: Prodáte byt v červnu 2024. Máte tedy plný rok na to, abyste peníze utratili - tedy do 31. prosince 2025. Pokud koupíte nový dům v lednu 2026, už nezískáte osvobození. Ale je tu výjimka: můžete peníze použít i před prodejem. Pokud jste v roce 2023 koupili dům a teď v roce 2024 prodáváte starý byt, můžete si peníze z prodeje „přečíst“ na nákup z minulého roku. Stačí, aby výdaj byl v roce 2023 a prodej v roce 2024.

Nezapomeňte: pokud nevyčerpáte celý výtěžek, daň zaplatíte z rozdílu. Prodáte za 5 milionů, koupíte za 4 miliony - daňový základ je 1 milion. Neexistuje žádný horní limit na osvobozenou částku, ale musíte prokázat, že jste peníze skutečně použili na bydlení.

Co musíte udělat? Tři kroky, které nevynechávejte

Nejde o to, jen koupit nový dům a doufat, že úřad to nějak pochopí. Musíte postupovat krok za krokem.

1. Oznámení správci daně - do 3. dubna roku následujícího po prodeji. Použijte formulář E4P, který najdete na financnisprava.cz. V něm uveďte: datum prodeje, částku, kterou jste získali, a jak plánujete peníze použít. Bez tohoto oznámení nemáte šanci na osvobození.
2. Shromáždění dokladů - to je to, co vás většinou zastaví. Potřebujete: smlouvy o prodeji i nákupu, faktury za rekonstrukci, bankovní výpisy, které ukazují tok peněz z prodejního účtu na nákupní účet. Pokud jste použili úvěr, musíte mít doklad o splácení a o tom, že úvěr byl použit na bytovou potřebu. Doklady uchovávejte 10 let. Finanční úřad může požadovat jejich předložení i za pár let.
3. Podání daňového přiznání - při podání přiznání za rok prodeje uveďte výtěžek z prodeje, ale označte ho jako osvobozený. Pokud jste oznámení podali včas a máte všechny doklady, úřad většinou schválí osvobození během 12 pracovních dnů.

Co se stane, když to uděláte špatně? 3 nejčastější chyby

Podle Asociace daňových poradců ČR je 43 % zamítnutých žádostí kvůli chybějící dokumentaci. Tady jsou nejčastější chyby:

• Chybějící bankovní výpisy - lidé si myslí, že stačí smlouva. Ale úřad chce vidět, jak peníze z prodeje skutečně přešly na nákup. Pokud jste převodili z prodejního účtu na účet stavební společnosti, musíte mít potvrzení o převodu.
• Nepřesné nebo neúplné smlouvy - například koupě pozemku bez uvedení účelu výstavby, nebo smlouva o rekonstrukci bez detailního rozpočtu. Bez toho úřad neví, zda jde o bytovou potřebu nebo o obyčejnou opravu.
• Nečekaný převod peněz - pokud jste peníze z prodeje nejprve převedli na svůj běžný účet a pak z něj platili, může to být problém. Úřad chce vidět přímý tok. Pokud jste měli peníze na účtu 6 měsíců a pak jste je použili, může to být považováno za „směšný převod“ - tedy nezaměřený výdaj.

Na Facebooku sdílí uživatelka "Petrana": "Zamítli mi osvobození, protože jsem koupila byt, ale ještě nebyl postavený. Měla jsem jen smlouvu o budoucí koupi. Teprve po předložení dokladu o převzetí bytu mi to schválili."

Co se může změnit v roce 2025 a 2026? Vězte, co vás čeká

Nejde o statický systém. Ministerstvo financí plánuje změny:

• Od 1. ledna 2025 - osvobození se rozšíří i na nákup energie šetrných technologií: tepelná čerpadla, solární panely, izolace. Pokud rekonstruujete dům a investujete do těchto technologií, můžete je zahrnout do vlastní bytové potřeby.
• Od 1. ledna 2026 - je připravován návrh zákona, který by zavedl limit na osvobozený příjem: 15 milionů Kč. To znamená, že pokud prodáte dům za 20 milionů a koupíte nový za 18 milionů, osvobození se vztahuje jen na 15 milionů. Zbytek 3 milionů by byl zdaněn.

Asociace malých a středních podnikatelů varuje, že tento limit by připravil o podporu mladé rodiny, které potřebují víc peněz na bydlení. Zatím je návrh ve stadiu projednávání. Pokud ho Parlament schválí, bude platit od začátku roku 2026. Ale pokud plánujete prodej v roce 2025, ještě se můžete řídit současnými pravidly - bez limitu.

Je to stojí za to? Zkušenosti lidí

Na portálu Finance.cz popisuje uživatel "Nemovitostník123": "Prodal jsem byt za 3,8 mil. Kč a koupil nový za 3,5 mil. Kč. Úřad mi přijal osvobození, ale musel jsem dodat kopie všech smluv a dokladů o platbách do 14 dnů. Všechno jsem měl připravené - a ušetřil jsem 266 000 Kč na dani."

Na Redditu "Stavebník2023" napíše: "Rekonstruoval jsem rodinný dům. Doklady jsem měl v pořádku, oznámil jsem to do 3. dubna. Bez problémů. Ušetřil jsem 284 000 Kč."

Na druhé straně: 15 % lidí hodnotí celý proces jako velmi náročný. Hlavní problém? Shromažďování dokumentů. Pokud jste si neuložili faktury z rekonstrukce z roku 2020, dnes je nemáte. A bez nich - žádné osvobození.

Kdo by měl toto osvobození využít?

Tato úleva je ideální pro:

• Lidi, kteří prodávají nemovitost, kterou měli méně než 5 let
• Rodiče, kteří potřebují větší byt pro rodinu
• Staří lidé, kteří prodávají dům a přesídlí do menšího nebo do bytu
• Lidi, kteří chtějí rekonstruovat dům, ale nemají dostatek vlastních prostředků

Není vhodná pro:

• Lidi, kteří prodávají nemovitost a peníze chtějí investovat do akcií, podnikání nebo cestování
• Lidi, kteří nejsou schopni shromáždit dokumenty
• Lidi, kteří nechají peníze na běžném účtu déle než rok

Podle analýzy BusinessInfo.cz z června 2023: 68 % lidí, kteří prodali nemovitost do pěti let, volí tuto cestu. Jen 22 % splňuje podmínku pětiletého vlastnictví. To znamená: pro většinu lidí je to nejlepší možná cesta.

Co dělat dnes? Praktický plán

1. Pokud jste prodali nemovitost v roce 2024 - podveďte oznámení E4P do 3. dubna 2025.

2. Pokud plánujete prodej v roce 2025 - začněte ukládat všechny doklady už teď. Faktury, smlouvy, bankovní převody.

3. Pokud plánujete rekonstrukci - vždy si vyžádejte fakturu s uvedením účelu: "rekonstrukce bytu" nebo "zlepšení bytové potřeby".

4. Nikdy nepřevádějte peníze z prodeje na běžný účet a pak z něj platíte. Převod by měl být přímý: prodejní účet → účet dodavatele.

5. Pokud nejste si jisti - nechte si poradit daňovým poradcem. Základní konzultace stojí 1 500-3 000 Kč. Ušetříte desítky tisíc.