Nový stavební zákon v ČR 2025: Co se změnilo pro majitele domů a pozemků

Od 1. srpna 2025 se v České republice změní pravidla, jak můžete stavět na svém pozemku. Nový stavební zákon přináší pro majitele domů a zahrad největší úpravy za posledních deset let. Nejde jen o nové papíry - jde o to, že už nemusíte čekat měsíce na povolení, abyste postavili garáž, skleník nebo solární elektrárnu. A to všechno bez toho, aby vám úřad vyžadoval desítky dokumentů.

Zvýšený limit pro drobné stavby - teď až 40 m² bez povolení

Dříve jste mohli postavit zahradní domeček nebo garáž jen do 25 m² zastavěné plochy. Teď to je 40 m². To znamená, že pokud chcete postavit větší skleník, dřevěný domeček na dovolenou nebo novou garáž, už nebudete potřebovat stavební povolení. Stačí, aby stavba nebyla vyšší než 5 metrů a její podzemní část nehlubší než 3 metry. Tato změna se týká i pergol, teras a přístavek k domu - pokud celková zastavěná plocha nepřesáhne 40 m².

Ale pozor: musíte dodržet dvě klíčové podmínky. První je odstup od hranice sousedního pozemku - minimálně 2 metry. Pokud stavíte blíže, hrozí vám nárok na odstranění stavby, i když už je postavená. Druhá podmínka je o 50 % plochy pozemku, která musí zůstat propustná pro dešťovou vodu. To znamená, že pokud máte pozemek 1 000 m² a váš dům zabírá 120 m², celková zpevněná plocha (včetně garáže, chodníků, terasy) nesmí přesáhnout 500 m². Všechny tyto plochy se sčítají - nejen nová stavba, ale i ta, kterou už máte.

Malé solární elektrárny - teď až 100 kW bez povolení

Ještě před rokem jste mohli instalovat fotovoltaickou elektrárnu bez stavebního povolení jen do výkonu 50 kW. Teď to je 100 kW. To znamená, že rodinný dům s pěti nebo šesti člennou rodinou může mít na střeše solární panely, které vyrábějí dostatek elektřiny pro celý dům - a to bez žádného povolení. Stačí, aby instalace byla umístěna na střeše nebo na zemi na vlastním pozemku a nebyla vyšší než 5 metrů.

Pro ty, kdo mají větší potřebu, je tu další změna: od 1. ledna 2026 můžete instalovat FVE do výkonu 250 kW bez stavebního povolení - ale jen pokud je to součástí budovy, která je využívána pro bydlení nebo zemědělství. To otevírá cestu pro farmáře, kteří chtějí využít střechy skladů nebo chlévů, nebo pro vlastníky větších rodinných domů s více byty. Větší instalace nad 250 kW už vyžadují povolení, ale proces je zkrácen.

Zkrácené lhůty - stavební povolení za 30 dní

Pokud potřebujete stavební povolení - například na nový rodinný dům, přístavbu nebo výstavbu garáže nad 40 m² - proces se značně zjednodušil. Dříve trvalo vydání povolení 60 dní pro jednoduché stavby a 90 dní pro složitější. Teď je to 30 dní pro všechny jednoduché stavby, a 60 dní pro všechno ostatní. To je polovina času, který jste dříve čekali.

Navíc už nebudete potřebovat kompletní projektovou dokumentaci. Pro rodinné domy, přístavby nebo garáže stačí zjednodušená dokumentace - obvykle plán pozemku, výkresy s rozměry a technický popis. Stavební úřad už nevyžaduje výpočty nosné konstrukce, pokud stavba spadá do kategorie jednoduchých. To ušetří náklady na architekta a zkrátí přípravu.

Už nebudete potřebovat kolaudační rozhodnutí pro některé stavby

Dříve jste museli po dokončení čistírny odpadních vod, studny nebo malého přístavku požádat o kolaudační rozhodnutí. To znamenalo další měsíc čekání, další dokumenty a další poplatky. Teď to už není nutné. Pokud jste stavěli podle povolení a stavba odpovídá tomu, co jste oznámili, můžete ji ihned používat. Stačí, že o dokončení stavby oznámíte stavební úřad - a to i přes to, že jste nepotřebovali povolení. Toto oznámení je povinné, i když se nejedná o stavební povolení. Pokud to neučiníte, může to vést k pokutě.

Nové požadavky na budovy - ale jen budoucí

Od 1. ledna 2027 budou muset všechny nové nebytové budovy s více než pěti parkovacími místy mít alespoň jedno nabíjecí místo pro elektromobily nebo připravenost na kabel. To se týká například obchodů, kanceláří nebo garážových domů. Pro rodinné domy to zatím neplatí - ale pokud budete stavět nový dům po roce 2030, budou muset být připraveny i na automatizované řízení vytápění, chlazení a osvětlení, pokud máte systém nad 70 kW.

Nejde o okamžitou povinnost, ale o přípravu na budoucnost. Většina výrobců už dnes nabízí domy s připraveností na nabíjení - takže pokud budete stavět nový dům, měli byste to zahrnout už teď. Nezapomeňte, že tyto požadavky se postupně rozšiřují - a budoucí majitelé budou očekávat, že dům bude připraven na elektromobily a inteligentní systémy.

Co se nezměnilo - a co může být problém

Některá pravidla zůstala stejná. Například: nemůžete stavět na ochranném pásmu, v záplavové zóně nebo na pozemku, který je v rezervaci pro veřejné účely. Také se nezměnily pravidla pro stavby v historických oblastech nebo u památek - tam platí speciální podmínky. A pokud vaše stavba ovlivňuje sousední pozemky - například zhoršuje přístup k světlu nebo zvyšuje hluk - soused má právo podat námitku.

Problém může být v praxi. Stavební úřady jsou stále přetížené. I když zákony říkají, že povolení má být vydané za 30 dní, některé úřady nejsou připraveny na nárůst počtu žádostí. Někteří odborníci varují, že zjednodušení může vést k většímu počtu nelegálních staveb - zejména pokud lidé nebudou dodržovat odstupy nebo budou překračovat povolenou zastavěnost. Pokud jste si postavili domeček na 42 m², nebo jste ho postavili jen 1,5 metru od hranice, může to být problém - i když jste si mysleli, že to „jen trochu překročíte“.

Jak to udělat správně - krok za krokem

1. Změřte svůj pozemek. Spočítejte, kolik m² máte zastavěných ploch - dům, garáž, terasa, chodníky. Zbytek musí být propustný.
2. Určete typ stavby. Je to drobná stavba do 40 m²? Nebo je to rodinný dům, přístavba nebo větší garáž?
3. Ujistěte se o odstupu. Pokud stavíte blíže než 2 metry od hranice, musíte mít souhlas souseda nebo požádat o výjimku.
4. Použijte Portál stavebníka. Všechny žádosti, oznámení a dokumenty se podávají online. To je jediný oficiální kanál.
5. Oznámení o dokončení. I když jste nepotřebovali povolení, musíte o dokončení stavby oznámit úřad. Udělejte to do 30 dní po ukončení práce.

Nezapomeňte: pokud máte pochybnosti, kontaktujte krajský stavební úřad. Většina z nich nabízí bezplatné konzultace - a to i předtím, než začnete něco stavět.

Co říkají lidé, kteří už to vyzkoušeli

Na fórech se lidé dělí. Jeden uživatel napsal: „Postavil jsem skleník 38 m² za týden - žádné povolení, žádné poplatky, ušetřil jsem 15 000 Kč.“ Druhá žena z Prahy upozorňuje: „Můj dům je ve staré čtvrti. 2 metry od hranice je nemožné. Musím přemýšlet, jestli nezvýším plot - který už nevyžaduje povolení.“

Podle průzkumu z února 2025 68 % majitelů pozemků považuje nový zákon za pozitivní změnu. Ale 22 % se obává, že bez kontroly se bude stavět „jak se to hodí“. Zatímco úřady slibují, že budou mít v roce 2026 přehled o tom, jak to v praxi funguje, vy jako majitel byste měli být opatrní - a dodržovat pravidla, i když je někdo ignoruje.

Kam jít dál

Nový stavební zákon není jen o tom, jak rychle postavit domeček. Je to o tom, jak se mění vztah mezi vlastníkem, úřadem a sousedem. Zjednodušení je dobré - ale jen pokud se dodržují pravidla. Pokud máte v plánu stavět v roce 2025, nečekejte až do poslední chvíle. Zkontrolujte svůj pozemek, spočítejte plochy, přečtěte si podmínky na Portálu stavebníka a pokud máte pochybnosti, obraťte se na úřad. To vás ušetří čas, peníze a případné problémy s sousedy nebo úřadem.