Neznalost skutečné výměry nemovitosti: Jak správně měřit byt a vyhnout se příliš velkým chybám

Proč je výměra bytu tak důležitá?

Představte si, že jste se rozhodli koupit byt s 65 m² podlahové plochy. Cena je atraktivní, poloha skvělá, koupili jste ho. Až po přestěhování zjistíte, že skutečná plocha je jen 58 m². Nejenže máte menší byt, ale také jste zaplatili přes 100 000 Kč navíc. To není příběh z filmu - to se stává každý týden v České republice.

Neznalost skutečné výměry nemovitosti je jednou z nejčastějších příčin sporů při koupi bytu. Podle České asociace realitních makléřů z roku 2023 přesně 27 % všech sporů v realitních transakcích souvisí s nesrovnalostmi v plošných výměrách. A nejde jen o pár metrů čtverečních - rozdíl může být až 15 %, což u většího bytu znamená desítky tisíc korun.

Proč to vůbec vzniká? Protože lidé stále používají staré představy o tom, co se do výměry započítává. A protože mnoho inzerátů je stále psáno bez přesného výpočtu. Nebo ještě hůř - s úmyslným překroucením.

Co se do podlahové plochy započítává - a co ne?

Od 1. ledna 2014 platí v Česku přesná legislativa: vládní nařízení č. 366/2013 Sb.. Tohle nařízení říká jednoznačně, co se počítá a co ne.

• Započítává se: veškerá vnitřní plocha bytu - včetně nosných stěn, příček, komínů, sloupů, pilířů a vestavěných skříní. Pokud je místnost ústředně vytápěná, celá její plocha se počítá, i když je zastavěná.
• Nepočítá se: schodiště, chodby, koupelny, záchody, sklepy, balkony, terasy, komory, úklidové místnosti. Tyto prostory nejsou obytné, nemají okno nebo nejsou vytápěny.

Ještě důležitější je pravidlo pro šikmé stropy: Pokud je světlá výška místnosti menší než 1,2 metru, ta část plochy se nebude počítat. A to nejen částečně - musí být splněna podmínka, že alespoň polovina celé podlahové plochy místnosti má výšku nad 1,2 metru. Jinak se celá místnost nepočítá jako obytná.

U bytů s jednou místností musí být minimální plocha 16 m². U jednotlivých obytných místností to je 8 m². Pokud máte byt s 15 m², který má jen jednu místnost - podle zákona není byt, je to jen „místnost“.

Proč se výměry liší od inzerátu?

Ve starých bytových domech, postavených před rokem 2014, se plochy počítaly jinak. Mnoho prodávajících stále používá starou metodu - započítávají balkony, schodiště, i plochy pod šikmými stropy. Někteří si prostě představují, že „větší plocha = vyšší cena“.

Podle průzkumu Seznam Reality z roku 2022 bylo 38,7 % kupujících bytů překvapeno tím, že byt je o 5 až 10 m² menší, než bylo inzerováno. Průměrný rozdíl činil 6,3 m². A to nejde jen o „malé“ byty - u větších bytů nad 80 m² byl průměrný rozdíl 7,2 m².

Proč se to stává? Protože realitní kanceláře často kopírují údaje z předchozích inzerátů, aniž by je ověřily. Nebo protože prodávající neví, jak se výměra počítá. A někdy to prostě není chyba - je to podvod.

Co je prohlášení vlastníka - a proč je to vaše nejlepší zbraň

Největší chybou je věřit inzerátu. Největší pravdou je prohlášení vlastníka.

Toto je dokument, který vydal developer nebo bytové družstvo při výstavbě domu. Obsahuje přesné rozměry všech bytů, včetně jednotlivých místností, tlouštěk stěn, a i to, jaké části se započítávají. Tento dokument je uložen v katastru nemovitostí.

Když koupíte byt, měli byste si ho vždy vyžádat. Pokud vám ho prodávající nechce dát, měli byste se okamžitě zeptat: „Proč?“

Prohlášení vlastníka je jediný dokument, který má právní sílu. Když se později zjistí, že výměra je jiná, než byla v smlouvě, právně se odkazujete na tento dokument. Bez něj jste bez ochrany.

Jak změřit byt sami - krok za krokem

Nemusíte být architekt, abyste zjistili, jestli vám prodávající klame. Stačí laserový dálkoměr - stojí kolem 1 500 Kč a najdete ho v každém obchodě s nářadím.

1. Získejte prohlášení vlastníka - z katastru nebo od prodávajícího. To je vaše reference.
2. Změřte každou místnost - od stěny ke stěně, včetně úzkých chodeb a předkomor. Zapište si rozměry.
3. Zkontrolujte výšku stropu - v místnostech se šikmým stropem změřte výšku na více místech. Pokud je někde méně než 1,2 metru, označte tu část jako nepočitatelnou.
4. Sečtěte plochy - sečtěte všechny místnosti, které mají výšku nad 1,2 metru a jsou vytápěné. Nepočítejte schodiště, koupelnu, chodbu.
5. Porovnejte s prohlášením - pokud se liší o více než 2 %, měli byste se zeptat na vysvětlení.

Průměrně trvá důkladné měření bytu 2-3 hodiny. Ale tohle je investice, která vás může ušetřit desítky tisíc korun.

Co znamená podíl na společných částech?

Ve výpisu z katastru nemovitostí najdete i údaj jako „258/12825“ nebo „1/36“. To je váš podíl na společných částech domu - chodbách, schodištích, základech, střeše.

Nezaměňujte to s výměrou bytu! Tento podíl určuje, kolik platíte za údržbu domu - zálohy na fond oprav, účty za vytápění, čištění chodeb. Čím větší je váš byt, tím větší je váš podíl.

U starších domů se často podíl vypočítává jako poměr plochy bytu k celkové ploše domu. U novějších domů je to jinak - například „1/36“ znamená, že byt má 1/36 celkového podílu. Tady už se nedá dělit 100. Pokud nevíte, jak to funguje, zeptejte se katastru nebo právníka.

Co se děje v roce 2025 - a co se bude dít

Trh se mění. Od roku 2020 je povinností realitních kanceláří uvádět způsob výpočtu výměry v inzerátech. Od roku 2023 zpřísnil Český úřad zeměměřický a katastrální kontroly - a už je 12 % více správně vyplněných údajů v katastru.

Do roku 2025 bude 95 % bytů v novostavbách mít přesné výměry v katastru díky zákonu 163/2020 Sb. A plánovaná digitalizace katastru nemovitostí umožní automatické porovnávání inzerovaných a skutečných výměr. To by mělo snížit počet sporů o 40 % do roku 2026.

Ale zatím je to na vás. Pokud kupujete byt, nečekejte na úpravy zákona. Čekání znamená riziko.

Co dělat, když vám někdo klame?

Když zjistíte, že výměra bytu je o více než 5 % menší, než byla uvedena v smlouvě, máte právo:

• požadovat snížení ceny v poměru k rozdílu v ploše
• požadovat odškodnění
• vyhlásit smlouvu za neplatnou, pokud je rozdíl významný a byl úmyslně skryt

Nezapomeňte - všechno, co je v smlouvě, má právní sílu. Pokud tam není uvedeno, jak byla výměra počítána, a vy jste se nezajímali o prohlášení vlastníka, máte menší nárok na náhradu. Ale pokud jste měli dokument a prodávající ho skryl - máte silnou pozici.

Nejčastější chyby kupujících

1. Věří inzerátu. Nikdy ne. Vždycky si vyžádejte prohlášení vlastníka.
2. Nezajímají se o šikmé stropy. Místnost s výškou 1,1 metru není obytná. Ačkoliv se vám zdá, že tam můžete stát.
3. Počítají balkony jako obytné plochy. Nejsou. A nebudou nikdy.
4. Nezměří si byt. Dálkoměr je levný. Čas je zdarma. Neztrácejte obě.
5. Neznají rozdíl mezi podílem a plochou. Podíl na společných částech není výměra bytu. To je jiná věc.

Co si pamatovat, když kupujete byt

Podlahová plocha není jen číslo. Je to základ ceny, základ výše poplatků, základ vaší pohody. A pokud se vám toto číslo nezdá, nechte to být. Nechte to být, dokud nebudete mít dokument, který to potvrzuje.

Největší chyba není, že si necháte přepočítat plochu. Je to, že si necháte přepočítat svůj život.