lis, 6 2025
Při prodeji nemovitosti se často setkáte s otázkou: co musíte říct kupujícímu o stavu domu nebo bytu? Nejenom proto, že je to správné, ale protože to vyžaduje zákon. Skryté vady - ty, které nevidíte při prohlídce, ale které se projeví až po přestěhování - mohou stát vás nejen peníze, ale i soudní spor. A to i v případě, že jste si vůbec nevšimli, že něco není v pořádku.
Co je skrytá vada a jak se liší od zjevné?
Skrytá vada není třeba prasklina ve zdi, kterou vidíte hned při návštěvě. To je zjevná vada - každý ji může poznat, když se podívá. Skrytá vada je něco, co je schované: například průnik vody za omítkou, který způsobuje hnilobu dřeva, nebo slabá statika, která se projeví až po třech letech, kdy se začnou objevovat nové trhliny. Podle § 2103 občanského zákoníku je to vada, kterou při obvyklé pozornosti nelze poznat při převzetí nemovitosti.
Prodejce nemůže tvrdit: „Nevěděl jsem, že je to špatně.“ Pokud vada existovala při předání nemovitosti, odpovídáte za ni - i když jste ji neviděli. Nejčastější příklady: špatně provedená hydroizolace podkroví, znečištěný podzemní vodní systém, nebo vady v konstrukci stropu, které vznikly při rekonstrukci a byly zasypány novou omítkou.
Na jak dlouho jste odpovědní?
Podle § 2629 občanského zákoníku máte povinnost odpovídat za skryté vady až 5 let od předání nemovitosti kupujícímu. To znamená, že i když jste prodali byt před čtyřmi lety a nyní se kupující obrací na vás s reklamací, nemůžete jen říct: „To už je dávno.“
Co se ale týče důkazů - pokud se vada objeví do 12 měsíců od předání, zákon předpokládá, že vada už tam byla, když jste ji prodávali. Vy, jako prodávající, musíte dokázat opak. A to je velmi těžké. Například: kupující najde po šesti měsících, že podlaha v koupelně klesá. V tomto případě musíte dokázat, že to nebylo při prodeji. Kdo to dokáže? Prakticky nikdo. Proto je nejlepší přístup: informujte o všem, co víte.
Co musíte říct kupujícímu - a jak?
Zákon říká: prodávající je povinen řádně informovat o vlastnostech nemovitosti. To znamená, že pokud víte o nějakém problému - i když byl opraven - musíte ho zmínit. Nejenom v ústním rozhovoru. Musíte to napsat.
Nejbezpečnější způsob: vložte to do kupní smlouvy. Napište: „Prodejce upozorňuje, že v roce 2020 došlo k opravě hydroizolace podkroví kvůli průniku vody. Všechny práce byly provedeny s povolením a mají záruku.“ Tímto krokem si zabezpečíte. Pokud se později objeví další problémy se střechou, kupující nemůže tvrdit, že jste ho o věci skryli.
Nezapomeňte: neinformování je nekalá praktika podle zákona o ochraně spotřebitele. Česká obchodní inspekce to považuje za podvod. A to může vést nejen k náhradě škody, ale i k pokutě.
Jak minimalizovat riziko - praktické kroky
- Nechejte si udělat předkupní technický průzkum - i když jste si jistí, že všechno je v pořádku. Nezávislý znalec najde věci, které vy nevidíte: například korozi v kovových konstrukcích, špatnou izolaci, nebo přetížené elektroinstalace. Výsledek předložte kupujícímu. Tím ukážete, že jste transparentní.
- Uložte všechny doklady o opravách. Pokud jste v roce 2021 vyměnili kotel, mějte k němu fakturu, záruční list a protokol o kontrole. Pokud jste v roce 2019 vyměnili okna, mějte potvrzení o jejich energetické účinnosti. Tyto dokumenty jsou vaše ochrana.
- Nepřehlížejte „malé“ věci. Třeba špatně vedená odpadní voda, která se při dešti hromadí u základů. To není „velká vada“, ale může vést k vlhkosti, plísním a ztrátě hodnoty nemovitosti. Pokud to víte, napište to do smlouvy.
- Nepředstírejte, že vše je nové. Pokud jste v loňském roce vyměnili podlahu, neříkejte „byt je v perfektním stavu“. Řekněte: „Podlaha v obývacím pokoji byla vyměněna v březnu 2024 kvůli poškození způsobeného vodou.“
Co se stane, pokud se nepřiznáte?
Pokud kupující zjistí skrytou vadu a vy jste ji neoznámili, může požadovat:
- odstranění vady na vaše náklady
- snížení ceny
- vrácení peněz
Nejčastější scénář: kupující najme znalce, který provede posudek. Pokud posudek potvrdí, že vada existovala před prodejem, a vy jste o ní neřekli, má kupující právo na náhradu škody - včetně nákladů na znalecký posudek a právní zastoupení. V některých případech se škoda vyrovnává na desítky tisíc korun.
Podle dat Nejvyššího soudu ČR z roku 2023 se 57 % případů skrytých vad v nemovitostech skončilo rozhodnutím ve prospěch kupujícího - pokud měl důkazy a vy jste nebyli transparentní.
Co dělat, pokud se objeví reklamace?
Pokud vás kupující kontaktuje s reklamací, neignorujte to. Neříkejte: „To jsem nevěděl.“
- Přijměte reklamaci písemně - e-mail nebo dopis. Neústně.
- Zjistěte podrobnosti: Co je vada? Kdy se objevila? Má kupující znalecký posudek?
- Neodmítejte hned. Pokud vada opravdu existovala, můžete se snažit dohodnout na řešení - například na částečné náhradě.
- Pokud se neumíte dohodnout, nechte si poradit právníkem. Nečekejte, až vás soudní proces překvapí.
Nezapomeňte: prodávající je povinen vydat potvrzení o přijetí reklamace. Pokud to neučiníte, může vás Česká obchodní inspekce potrestat.
Co dělat, když prodáváte od soukromé osoby?
Pokud prodáváte nemovitost od soukromé osoby (například přes internetové portály), nevěřte, že „vše je v pořádku“. I když jste nebyli stavitelé, zákon vás považuje za prodávajícího. A to znamená, že odpovídáte za skryté vady 5 let.
Nejlepší strategie: vyžádejte si od kupujícího, aby provedl technický průzkum před uzavřením smlouvy. Pokud to odmítne, napište do smlouvy: „Kupující potvrdil, že si nechal nemovitost prohlédnout nezávislým znaleckým odborníkem a přijímá stav nemovitosti v aktuálním stavu.“ Tím si zabezpečíte.
Závěr: Transparentnost je vaše nejlepší ochrana
Největší riziko při prodeji nemovitosti není špatný dům. Je to neinformovaný kupující. Pokud mu řeknete všechno, co víte, nejenom získáte důvěru - ale i právní jistotu.
Skryté vady nejsou chybou. Jsou součástí starší nemovitosti. Ale jejich skrývání je riziko, které si nemůžete dovolit. Informujte. Dokumentujte. Buďte upřímní. A nechte si pomoci znaleckým posudkem - i když to znamená nějaké náklady. To je investice do klidu, ne do škody.