Jak chránit byt před poškozením při pronájmu: průvodce pro pronajímatele a nájemce

Právě jste si pronajali byt nebo ho chcete pronajmout? Než podepíšete smlouvu, zastavte se. Mnoho sporů mezi pronajímateli a nájemci vzniká kvůli jedné věci: nedostatečné dokumentaci. Představte si, že po skončení nájmu vám pronajímatel předloží účet za opravu stěny, kterou jste nikdy nepoškodili. Nebo že vám z kace odečítají 15 000 Kč za „poškozenou podlahu“, která už byla poškozená před vaším příchodem. Takové případy nejsou vzácné. V Česku se každoročně objeví přes 12 500 sporů o byty, a většina z nich by se dala vyřešit už na začátku.

Důkladná prohlídka bytu - první a nejdůležitější krok

Než podepíšete jakoukoli smlouvu, proveďte spolu s pronajímatelem důkladnou prohlídku bytu. Nejde jen o to, jestli je čistý. Jde o to, co je poškozené, co je opotřebované a co je vůbec součástí nájmu. Vezměte si s sebou telefon a začněte fotit. Fotografujte každou stěnu, každý kout, každý kohoutek. Zaznamenejte praskliny v kachličkách, škrábance na dveřích, poškozené podlahy, poškrábané rámy oken, zelené skvrny na stropě nad koupelnou. Nezapomeňte na všechny spotřebiče - ledničku, pračku, sporák, pohovku, stůl, židle. Fotografie musí být jasná, čitelná a s datem.

Pokud vidíte něco, co vypadá jako poškození, napište to do předávacího protokolu. Pokud to někdo odmítne zaznamenat, řekněte si: „Nechám si to fotit.“ Neexistuje nic, co by v případě sporu stálo víc než fotografie s datem. Podle dat AZ Legal (2023) 78 % všech sporů o kaci vzniká právě proto, že při převzetí bytu nebylo poškození zaznamenáno. Pokud to nezaznamenáte teď, budete v budoucnu odpovídat za to, co udělal předchozí nájemník.

Předávací protokol - váš nejlepší přítel

Předávací protokol není jen formální papír. Je to váš záruční list. Musí obsahovat:

• Podrobný popis stavu bytu - všechny stěny, podlahy, stropy, okna, dveře
• Seznam všech vybavení - s výrobním číslem, stavem a poznámkou o poškození
• Fotodokumentaci - všechny fotografie musí být přiloženy a podepsány oběma stranami
• Datum a podpis obou stran - bez podpisu je protokol neplatný

Pokud pronajímatel odmítá předávací protokol, nevstupujte do bytu. Není to zbytečná formalita. Je to vaše ochrana. Podle Portfolia s.r.o. (2024) správně vypracovaný protokol snižuje pravděpodobnost sporů o 83 %. To znamená, že pokud máte protokol s fotkami, máte 83 % nižší šanci, že vás budou obviňovat z poškození, které jste nezpůsobili.

Kace - kolik může být a co pokrývá

Kace je finanční záruka pro pronajímatele. Ale ne může být libovolně vysoká. Podle zákona č. 116/2003 Sb. nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud máte nájemné 15 000 Kč, kace nemůže přesáhnout 45 000 Kč. Pokud vám pronajímatel říká, že „byt je vybaven luxusním nábytkem, tak potřebuji větší kaci“, můžete mu říct: „To není podle zákona.“

Kace slouží k pokrytí tří věcí:

• Neuhrazeného nájemného
• Poškození nemovitosti (stěny, podlahy, okna, rozvody)
• Ztráty nebo poškození vybavení, které je součástí nájmu

Nic jiného. Nemůže se použít na čištění, na výměnu běžně opotřebovaných věcí (např. koberce po 5 letech), ani na „přirozené“ opotřebení. Pokud vám při vracení bytu někdo odpočítá 10 000 Kč za „opotřebenou kuchyňskou linku“, která byla už 10 let stará, máte právo to vyvolat. Ústavní soud ČR v roce 2021 jasně řekl: „Kace není záruka za opotřebení.“

Pojištění - nejen pro pronajímatele

Mnoho lidí si myslí, že když má pronajímatel pojištění nemovitosti, tak je vše v pořádku. To je chyba. Pojištění nemovitosti pokrývá jen stavební části: stěny, stropy, podlahy, okna, rozvody. Nikdy nekryje věci, které patří vám - vaše oblečení, počítač, televize, šperky.

Pronajímatel potřebuje tři druhy pojištění:

• Pojištění nemovitosti - pokrývá stavební škody (povodně, požáry, výbuchy)
• Pojištění odpovědnosti z vlastnictví - pokrývá škody, které způsobí byt sousedovi (např. únik vody do bytu pod vami)
• Pojištění proti vandalismu a krádeži - pokrývá rozbité zámky, okna, dveře

Nájemce potřebuje dvě věci:

• Pojištění domácnosti - pokrývá vaše věci v případě požáru, povodně nebo krádeže
• Pojištění odpovědnosti za škody - pokrývá škody, které způsobíte jiným (např. zapomenutý kohoutek, který způsobil povodeň v bytě pod vámi - škoda může být 200 000 Kč a více)

Podle České pojišťovny (2023) pouze 32 % nájemců v Česku má pojištění domácnosti. A přesto 67 % pronajímatelů očekává, že ho budou mít. Pokud ho nemáte, jste zranitelní. A pokud se stane něco špatného, budete platit z vlastní kapsy.

Vybavení bytu - co patří, co ne

Pokud byt obsahuje nábytek, spotřebiče nebo jiné věci, musí být všechny v seznamu. Nejde jen o to, že je tam lednička. Musí být uvedeno:

• Typ a výrobní číslo (např. „Lednička Samsung RR43N8000, číslo sériové: 123456789“)
• Stav při převzetí („bez poškození“, „mírné škrábance na dveřích“, „pracuje, ale šumí“)
• Doklad o koupi - pokud je věc drahá, měl byste mít kupní fakturu s vaším jménem

Pokud se něco ztratí nebo poškodí, a vy nemáte doklad o vlastnictví, může vám exekutor říct: „Tohle nemůžeme připsat vám, nevíme, kdo je vlastník.“ A potom se to může stát majetkem státu. Pokud máte fakturu s vaším jménem, můžete podat návrh na vyloučení věci ze soupisu. Ale bez dokladu - žádná šance.

Co se stane, když se něco pokazí?

V nájemní smlouvě musí být jasně uvedeno:

• Kdo je odpovědný za jaké škody
• Jaký je postup při hlášení škody
• Jaká je lhůta na oznámení (např. 24 hodin)
• Kdo platí za opravu - nájemce nebo pronajímatel

Pokud se například zlomí kohoutek, a to kvůli špatné údržbě, je to odpovědnost pronajímatele. Pokud se zlomí kvůli tomu, že jste ho nechali otevřený tři dny, je to vaše chyba. Pokud se rozpadne stěna kvůli vodě z vašeho koupelového kohoutku, platíte vy. Pokud se rozpadne kvůli starosti, platí pronajímatel.

Nezapomeňte: nájemce má povinnost vrátit byt v původním stavu. To zahrnuje i odstranění zápachu - pokud jste měli doma psa nebo kouřili, musíte to vyčistit. Pokud zůstane zápach, může být považováno za poškození.

Co se změní v roce 2025?

V listopadu 2023 Ministerstvo spravedlnosti předložilo návrh nových pravidel. Pokud byt má nájemné vyšší než 25 000 Kč měsíčně, předávací protokol bude muset být ověřen notářem. To se stane od 1. 1. 2025. Cílem je snížit počet sporů - který se od roku 2019 zvýšil o 42 %. Taky se očekává, že pojišťovny začnou nabízet speciální pojištění pro krátkodobý pronájem (např. Airbnb), která budou pokrývat rizika časté výměny nájemců.

Co to znamená pro vás? Pokud pronajímáte byt za více než 25 000 Kč, budete muset jít k notáři. To znamená náklady, ale i větší jistotu. Pokud pronajímáte za méně, můžete pokračovat jako doteď - ale stále doporučujeme protokol s fotkami a podpisem.

Co dělat, když už je škoda vznikla?

Pokud se něco pokazí:

1. Okamžitě oznámení pronajímateli - písemně, e-mailem nebo SMS
2. Nepokoušejte se opravovat sami - to může zhoršit situaci
3. Nepřiznejte se k chybě, pokud jste nebyli vinní
4. Požádejte o vypracování protokolu o škodě - obě strany ho musí podepsat
5. Pokud jste měli pojištění odpovědnosti, ihned ho uplatněte

Nečekáte, až vám přijde účet. Nečekáte, až vás budou obviňovat. Zaznamenejte to hned. Dokumentujte. A pokud je to velká škoda, kontaktujte pojišťovnu.

Chraňte se před tím, co se může stát. Nečekejte, až se něco pokazí. Nechte si všechno zaznamenat. Fotky, protokoly, pojištění - to jsou vaše nástroje. A pokud je použijete správně, nebudete mít s nájmem žádné problémy. Nikdy.