Investiční nálada v realitách: Co čekají investoři a kam teče kapitál v roce 2026

Je to pocit, který zná každý, kdo sleduje český realitní trh. Po letech nejistoty, kdy se ceny pohybovaly nahoru i dolů a úrokové sazby šly k nebi, se vzduch najednou změnil. Investoři, kteří před dvěma lety jen přihlíželi, teď opět aktivně nakupují. Nejde ale o slepý optimismus. Jde o přesně vypočítaný návrat kapitálu na trh, který nabízí stabilní výnosy v době, kdy jiné investiční nástroje kolísají.

Český realitní trh prochází v roce 2026 významným oživením. Zatímco v minulosti dominovala rezidenční speculace, dnešní investoři hledají stabilitu, dlouhodobé nájmy a aktivum, které chrání před inflací. Pokud plánujete vložit peníze do cihel nebo komerčních prostor, je klíčové pochopit, co dnes hýbe trhem a kde jsou skutečné příležitosti skryty.

Proč se investoři vracejí právě teď?

Návrat mezinárodního i domácího kapitálu není náhodný. Je výsledkem několika faktorů, které se v posledních měsících spojovaly ve prospěch investorů. Prvním a nejviditelnějším je makroekonomické prostředí. Inflace se stabilizovala a Česká národní banka začala snižovat úrokové sazby. To má přímý dopad na dostupnost financování.

Před rokem byly hypoteční úrokové sazby často nad 7 %, což dělá z mnoha transakcí ekonomicky nevýhodné. V roce 2026 se trh pohybuje kolem hranice 4-4,5 %. To znamená, že náklady na refinancování klesají a marže na pronájmech se zlepšují. Podle dat společnosti CBRE, globální poradenské firmy působící v ČR, dosáhl objem investic do komerčních realit v prvním pololetí roku 2025 již 2,1 miliardy eur. Tento trend pokračoval i do roku 2026, kdy celkový roční objem překonal hranici 2,5 miliardy eur, jak odhadovali analytici z Colliers.

Druhým důvodem je nedostatek kvalitní nabídky. Trh není zaplaven nemovitostmi. Naopak, vhodná aktiva - zejména ta s vysokou energetickou třídou a moderním standardem - mizí z trhu během týdnů. To vytváří situaci, kde prodávající mají silnější vyjednávací pozici, ale zároveň to signalizuje, že poptávka po stabilních aktivech je reálná a silná.

Kam míří peníze? Tři hlavní segmenty trhu

Není možné říct, že „všechny nemovitosti rostou“. Trh je segmentovaný a každý sektor má jinou dynamiku. Investoři se v roce 2026 soustřeďují na tři hlavní oblasti: nájemní bydlení, logistiku a průmyslové haly. Kanceláře zatím zaostávají.

Nájemní bydlení je bezpochyby králem současného trhu. Důvod je prostý: lidé musí bydlet. Ať už jsou ceny jakékoli, poptávka po pronájmu bytů v Praze, Brně nebo Ostravě zůstává enormní. Investoři zde očekávají meziroční růst nájmů v rozmezí 17 až 30 procent. To je výnos, který těžko konkuruje akciové burze s jejími výkyvy. Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), upozorňuje, že rok 2025 a následně 2026 přinesly zvýšený zájem o udržitelná a stabilní aktiva právě v této oblasti.

Logistické areály drží pevně druhé místo. Růst e-commerce a požadavek na rychlé dodání zboží do 24 hodin nutí firmy expandovat své skladovací kapacity. Logistický segment ukázal v roce 2024 objem transakcí 1,8 miliardy eur a tento trend pokračuje. Investoři hledají haly s vysokými střechami, solárními panely na střechách a dobrým napojením na dálniční síť. Tyto nemovitosti jsou považovány za bezpečnou přístavu pro kapitál.

Naopak kancelářský segment potrápil mnoho investorů. Trend práce z domova (hybridní model) trvale změnil způsob, jakým firmy využívají kanceláře. Míra volných ploch v pražském centru je stále vyšší než historický průměr. Investoři do kanceláří musí být velmi selektivní - kupují pouze ty nejmodernější budovy s certifikací BREEAM nebo LEED, které dokážou zaměstnavatelům pomoci udržet si talentované pracovníky. Starší kanceláře bez kvalitního HVAC systému a flexibilitou půdorysu jsou pro většinu investorů nepřitahující.

Rezidenční trh: Ceny vs. Reálná poptávka

Co se děje s cenami bytů? V Praze se průměrná cena nového bytu vyšplhala na téměř 157 tisíc korun za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst o deset procent. V regionech je růst mírnější, ale stále pozitivní. Zní to jako bublina? Možná. Ale podívejme se na to z pohledu investora.

Problém rezidenčního trhu není v cenách samotných, ale v jejich poměru k příjmům obyvatel. Ceny rostou rychleji než mzdy. To vede k tomu, že méně lidí si může dovolit bydlení koupit a více lidí se obrací k pronájmu. Pro investora to je dobrá zpráva - znamená to stabilní bazén nájemníků. Rizikem je však regulativní tlak. Diskuse o změnách v nájemním právu nebo zavedení daně z nebytových prostor pro fyzické osoby mohou v budoucnu snížit atraktivitu malých rezidenčních investic.

Alternativou pro menší investory se stává družstevní bydlení nebo participace na developerských projektech prostřednictvím REIT fondů (Real Estate Investment Trusts). Ty umožňují diverzifikaci rizika a vstup na trh s nižším kapitálovým nasazením než při koupi celého bytu.

Rizika, která nesmíte ignorovat

I když nálada je optimistická, slovo "bezriziková" v realitách neexistuje. Jaká jsou hlavní rizika pro investory v roce 2026?

• Makroekonomické otřesy: Globální ekonomika je nestabilní. Recese v Evropské unii by mohla zpomalit poptávku po komerčních prostorech a snížit hodnotu aktiv.
• Regulační změny: Politici stále diskutují o opatřeních, která mají chladit trh. Zvýšení daní z převodu nemovitostí nebo nové limity pro zahraniční investory by mohly zasáhnout do cash flow.
• Energetická efektivita: Nová evropská nařízení vyžadují, aby budovy splňovaly přísné energetické standardy. Nemovitosti s nízkou energetickou třídou (D, E, F) budou muset projít drahou rekonstrukcí, jinak hrozí pokuty a pokles hodnoty. Investoři nyní platí prémii za tzv. "green buildings".
• Likvidita: Realita je ilikvidní aktivum. Pokud potřebujete peníze okamžitě, prodej bytu nebo haly trvá měsíce. Nikdy neinvestujte peníze, které budete brzy potřebovat na běžné provozní náklady.

Stanek Holding varuje, že určité faktory trh dál brzdí, zejména administrativní bariéry a pomalé stavební povolení. To znamená, že nabídka nových projektů může zaostávat za poptávkou, což sice tlačí ceny nahoru, ale také zvyšuje riziko spekulativního přehřátí lokálních trhů.

Strategie pro rok 2026: Co dělat?

Pokud jste investor, máte několik jasných cest, jak postupovat. První je zaměření se na lokality s vysokým demografickým potenciálem. Praha zůstává dominantou, ale města jako Brno, Plzeň nebo Liberec ukazují zajímavý růst díky přesunu firem a studentů z hlavního města.

Druhou strategií je diverzifikace. Místo nákupu jednoho velkého objektu zvažte portfolio menších jednotek nebo kombinaci rezidenčního a komerčního sektoru. Tím snížíte riziko, že jeden prázdný nájemník vám pokazí celý výnos.

Třetí bod je důkladná due diligence. Nikdy nekupujte nemovitost bez ověření technického stavu, právní čistoty a aktuálního nájmového kontraktu. V dnešní době je přístup k datům snadnější než kdy jindy. Využijte analýzy od společností jako Knight Frank, CBRE nebo Colliers, které pravidelně vydávají reporty o trhu.

Závěrem lze říct, že investiční nálada v realitách je v roce 2026 pozitivní, ale vyžaduje profesionalitu. Doba levných peněz a snadných zisků je pryč. Nyní vítají ti, kteří rozumí trhu, znají rizika a dokážou vidět hodnotu tam, kde ostatní vidí jen cihly.