Etika realitního makléře: 13 věcí, které by profesionál nikdy neměl dělat

Když stojíte před rozhodnutím o koupi nebo prodeji nemovitosti, často se spoléháte na slova člověka, který vám tvrdí, že ví, jak funguje trh. Bohužel ne každý, kdo nosí vizitku s titulem realitní makléř, jedná v souladu s profesními standardy. V České republice platí přísná pravidla, která mají chránit vaše peníze i klid duše. Porušování těchto norem není jen otázkou špatného vkusu - může jít o přestupek nebo dokonce trestný čin.

V tomto článku rozebereme konkrétní chování, které by se u poctivého zprostředkovatele nikdy nemělo objevit. Podíváme se na zákony, etické kodexy a triky, kterým byste měli při jednání s kancelářemi čelit od prvního telefonátu.

Základní rámec: Kdo řídí chování makléřů?

Předtím, než se podíváme na jednotlivé prohřešky, je třeba pochopit, co vlastně určuje hranice mezi férovou službou a podvodem. Nejde jen o abstraktní morálku. V praxi se řídíme dvěma hlavními pilíři.

Prvním je Etický kodex realitního makléře dokument vydávaný Asociací realitních kanceláří České republiky (ARK ČR), který stanovuje pravidla fair play, důvěrnosti a odborné péče. Jeho jádrem je zlaté pravidlo: „Cokoliv, co nechceš, aby jiní činili tobě, nečiň ty jim.“ Pokud makléř členem ARK ČR je, musí se tímto kodexem řídit pod hrozbou disciplinárního řízení.

Druhým pilířem je legislativa. Klíčovým předpisem je Realitní zákon zákon č. 634/2006 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci příjmů z trestné činnosti a financování terorismu v oblasti realit (často nazývaný AML zákon). Ten označuje makléře za tzv. povinnou osobu, což znamená, že musí identifikovat své klienty a hlásit podezřelé transakce. Porušování těchto pravidel může vést k pokutám až do výše 100 000 Kč a v krajním případě k trestnímu stíhání.

Nejčastější prohřešky a triky, kterým se vyhnout

Není nutné být právníkem, abyste poznali, kdy vás někdo manipuluje. Zde jsou konkrétní situace, které jsou v rozporu s etikou i zákonem.

1. Manipulace s cenou a umělé inflační nabídky

Jedním z nejstarších triků je navržení nesmyslně vysoké prodejní ceny. Makléř tak získá vaši pozornost a podepsání exkluzivní smlouvy slibem, že „trh to potahne“. Ve skutečnosti ale nadhodnocená nemovitost dlouho nestojí za nic. Potenciální kupující ji ignorují, protože vidí nerealistickou cenu. Nakonec dochází k postupnému snižování, což často vede k prodeji za nižší částku, než by byla možná při realistickém startu. Poctivý makléř provede analýzu tržních cen a nabídne cenu, která odpovídá realitě, nikoliv vašim iluzím.

2. Trik s „falešným kupcem“

Tento postup je extrémně neprofesionální a hraničí s podvodem. Makléř vám sdělí, že má zájemce s hotovostí, ale ten podepíše smlouvu až po uzavření zprostředkovatelské smlouvy s vámi. Často jde o fiktivní osobu, nebo dokonce o známého makléře, který si zahraje roli na prohlídce. Jakmile podepíšete exkluzivitu, „kupci“ zmizí. Cílem je zavázat vás ke spolupráci bez reálného zájmu o transakci. Bránit se tomu můžete odmítnutím podpisu jakékoli smlouvy před seznámením s konkrétním zájemcem a jeho ověřením.

3. Nabízení neoprávněné úschovy

Dle § 4 Realitního zákona nesmí realitní zprostředkovatel nabízet úschovu peněz za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy. Úschovu mohou poskytovat pouze banky, notáři, advokáti nebo soudní exekutoři. Pokud vám makléř navrhuje poslat avans nebo zálohu přímo na účet realitní kanceláře, jde o vážné porušení zákona. Rizikem je ztráta kontroly nad prostředky. Vždy trvejte na advokátní nebo bankovní úschově.

4. Tlak na rychlé rozhodnutí

Fráze jako „Další zájemce už přijí zítra“ nebo „Musíme se pospíšit, jinak cena vzroste“ jsou klasické techniky psychologického nátlaku. Cílem je donutit vás k emočnímu rozhodnutí, které nepodpoříte logikou. Profesionální makléř respektuje váš čas a umožňuje vám zvážení kroků bez stresu. Umělý časový tlak brání racionálnímu posouzení výhodnosti transakce.

5. Skryté poplatky a nedostatečná transparentnost

Etický kodex vyžaduje úplnou transparentnost ohledně všech nákladů. Makléř nesmí skrývat další poplatky, které vás čekají až v průběhu procesu. Mluvíme o provize, dani z převodu nemovitostí, nákladech na katastr nemovitostí či právním servisu. Pokud vám makléř neupraví přesný rozpočet transakce již na začátku, je to varovný signál.

6. Dehonestace konkurence

Počítejte s tím, že žádný profesionál nebude špinit kolegy. Pokud vám makléř tvrdí, že ostatní kanceláře jsou podvody, že jejich agenti jsou nezkušení nebo že jejich metody jsou ilegální, jedná se o neetickou taktiku. Důvěryhodný makléř se prosazuje kvalitou své práce, nikoliv útoky na druhé.

7. Porušování povinnosti mlčenlivosti

Makléř má přístup k citlivým údajům - od finanční situace klienta po důvody, proč prodává (např. zdravotní problémy, rodinné spory). Etický kodex zakazuje zveřejňovat tyto informace třetím stranám, a to ani po skončení spolupráce. Pokud cítíte, že makléř šíří vaše soukromé detaily ve snaze zvýšit atraktivitu nemovitosti, jedná v rozporu s profesními normami.

8. Nepodmíněná reprezentace vlastních zájmů

Makléř nesmí tajit, že prodává svou vlastní nemovitost, nemovitost příbuzných nebo firmy, kterou zastupuje. Jde o konflikt zájmů. Klient musí vědět, zda má před sebou neutrálního zprostředkovatele, nebo někoho, kdo má přímý finanční zájem na výsledku mimo rámec provize. Nedeklarování tohoto faktu je závažným porušením etiky.

9. Ignorování AML povinností

Makléř je povinen identifikovat klienta ještě před uzavřením obchodu. To zahrnuje ověření totožnosti a zdroje prostředků. Pokud makléř tento krok vynechá, neboť „to je jen formalita“, vystavuje vás riziku blokování transakce bankou nebo pozdějším právním problémům. U pronájmu platí tato povinnost, pokud měsíční platba dosáhne alespoň 10 000 EUR.

10. Nečestná „neexkluzivní exkluzivita“

Některé makléře přesvědčí, že nemusí podepisovat exkluzivní smlouvu, a zároveň neinvestují žádný marketing. Vyfotí nemovitost na mobil, nahrají ji na portál a čekají. Klient si myslí, že má volnou ruku, zatímco makléř minimalizuje náklady. Tento přístup vede k nízké viditelnosti nemovitosti a prodloužení doby prodeje.

11. Diskriminace klientů

Etický kodex explicitně zakazuje diskriminaci na základě rasy, náboženství, národnosti, politických názorů nebo jiných podobných důvodů. Každý klient má právo na stejnou míru odborné péče a informovanosti.

12. Nabízení transakcí bez souhlasu majitele

Makléř nesmí nabízet nemovitost třetím stranám, pokud nemá písemný souhlas majitele. Tento krok chrání vlastníka před neoprávněným zásahem do jeho majetkových práv.

13. Používání klamavých informací

Makléř nesmí používat zavádějící údaje, například tvrzení, že má exkluzivní nabídky, které ve skutečnosti nejsou výhradní, nebo že existuje zájemce, který ve skutečnosti není reálný. Transparentnost je základem důvěry.

Jak se bránit nepoctivým praktikám?

Ochrana začíná u vás. Před kontaktováním realitní kanceláře si jasně definujte své cíle. Prodávající by měl určit minimální cenu, pod kterou nepůjde. Kupující by měl mít připravený rozpočet včetně všech vedlejších nákladů.

Vždy vyžadujte písemné potvrzení všech dohod. Slovní sliby nejsou závazné. Trvejte na tom, aby kupní smlouvu uzavřely přímo strany transakce, nikoliv přes makléře. Volbu úschovy svěřte advokátovi nebo bance, nikoliv realitní kanceláři. Pokud máte pocit, že jste manipulováni, neváhejte změnit partnera. Důvěra je v realitách klíčová a její absence signalizuje problém.