Dílčí čerpání hypotéky během stavby: Jak funguje a co musíte vědět

Stavíte si dům a potřebujete peníze, ale nemůžete si do jedné náhlé chvíle půjčit celou částku? To je normální. V Česku už téměř každá banka financuje novostavbu dílčím čerpáním hypotéky. Nejde o jednorázový převod, ale o postupné uvolňování peněz podle toho, jak se stavba skutečně vyvíjí. Tento systém není jen technická detail - je to klíč, který určuje, zda vaše stavba půjde hladce, nebo se zasekne v administrativě.

Proč vůbec dílčí čerpání?

Představte si, že by banka dala vám 5 milionů korun na začátku. Co kdybyste je použili na nové auto, nebo na dovolenou? Banka by neměla žádnou kontrolu. Proto zavedla dílčí čerpání - aby peníze šly jen na stavbu. Každá částka se uvolní až po splnění konkrétního stavebního milníku. To znamená, že banka nejen chrání své peníze, ale i vás - nezaplatíte úroky z celé částky od začátku, jen z toho, co skutečně používáte.

Podle dat České národní banky z roku 2023 tvoří hypotéky na výstavbu 18,7 % všech schválených hypotečních úvěrů v Česku. Průměrná výše úvěru pro novostavbu je 5 280 000 Kč - o 22 % více než pro koupi starého domu. To ukazuje, že lidé stále více volí stavbu místo koupě. A dílčí čerpání je pro to nezbytné.

Jak probíhá proces? Krok za krokem

Než začnete stavět, musíte mít připravené čtyři věci: projektovou dokumentaci, položkový rozpočet, stavební povolení a doklad o vlastnictví pozemku. Bez toho banka žádost ani nezahájí. Mnoho lidí se ztrácí právě tady - podávají žádost bez plných dokumentů a pak se diví, proč jim ji odmítli. Podle průzkumu Hyponamiru je to hlavní důvod 38 % odmítnutí.

Po schválení hypotéky následuje první tranše - obvykle při koupi pozemku. Banka vám vyplatí 60-100 % hodnoty pozemku, průměrně 82,3 %. Toto je jediná částka, kterou můžete dostat bez stavebního povolení. Další tranše přijdou až po dosažení konkrétních fází stavby:

1. Základová deska - 15-20 % celkového úvěru
2. Hrubá stavba (stěny, strop, okna) - 20-25 %
3. Střecha a vodotěsnost - 15-20 %
4. Elektroinstalace a vodovod - 10-15 %
5. Kolaudace - 15-20 %

Standardně banky používají 5 tranší. 68 % z nich má tento model pevně zavedený. Každá tranše má svůj limit - a nejde o odhad, ale o přesný počet korun. Pokud jste si naplánovali 500 000 Kč na střechu, ale skutečně jste na ní utratili 700 000, banka vám nevyplatí rozdíl. To je důležité.

Co banka vyžaduje k vyplacení?

Není to jen o tom, že „je to hotové“. Banka potřebuje důkazy. A ty se liší podle banky, ale většina vyžaduje:

• Fotodokumentaci - snímky stavby z různých úhlů (63 % bank to vyžaduje)
• Faktury od dodavatelů - musí být na vaše jméno a odpovídat rozpočtu (41 % bank)
• Zprávu od odhadce - odborník přijede, zkontroluje stav a potvrdí, že je to skutečně hotové (37 % bank)
• Písemné potvrzení stavebního dozoru - pokud máte dozor, musí podepsat, že vše probíhá podle schváleného plánu (29 % bank)

Na každou kontrolu banka účtuje poplatek - 1 500 až 1 700 Kč. A to se sčítá. Pokud máte 5 tranší, zaplatíte za kontroly 7 500-8 500 Kč. To je jen administrativa. Nezapomeňte na čas - každá tranše trvá průměrně 14 dní. Pokud máte 5 tranší, může to být 70 dní čekání. A to jen pokud všechny dokumenty budou v pořádku.

Co se stane, když stavba zpožďuje?

Největší chyba, kterou lidé dělají, je podceňovat čas. Průměrně trvá získání stavebního povolení 6,8 měsíce. A to je jen začátek. Pokud se stavba zdrží, banka vám nevyplatí další peníze. Lhůta na čerpání je obvykle 24 měsíců. 87 % bank umožňuje prodloužení o 6-12 měsíců, ale za poplatek 2 500-5 000 Kč.

Podle průzkumu Hypospace z března 2024 41 % klientů muselo prodloužit lhůtu. Hlavní důvod? Zpoždění stavebního povolení. Jiný častý problém: nesoulad mezi rozpočtem a skutečnými cenami. V roce 2023 vzrostly ceny materiálů o 18 %. Pokud jste si rozpočet naplánovali před rokem, banka vám může odmítnout další tranši - protože vaše náklady překračují původní plán.

Řešení? Používejte šablonu rozpočtu od banky. Dělte ho na 7 milníků, ne na 5. Přidejte rezervu 10-15 % na neočekávané náklady. Mnoho lidí, kteří stavěli bez rezervy, poté museli hledat další půjčky nebo zastavovat stavbu.

Co je lepší: dílčí čerpání nebo stavební úvěr?

Existuje alternativa - stavební úvěr. Ten nabízí 8 bank v Česku. Výhoda? Méně dokumentace. Méně návštěv odhadce. Průměrně jen 2,3 kontroly na celou stavbu. Ale cena je vyšší - úroková sazba je o 0,3-0,5 % vyšší. A nejde o to, že byste platili víc - jde o to, že banka vám dá peníze všechny najednou, a úroky se počítají z celé částky od začátku.

Dílčí čerpání má nižší úrok - průměrně o 0,35 % nižší. To znamená, že na 5 milionech Kč ušetříte přes 17 500 Kč ročně. Pokud stavíte 2 roky, ušetříte 35 000 Kč. To je víc než poplatky za všechny kontroly dohromady.

Stavební úvěr je vhodný jen pro ty, kdo mají zkušenosti, přesný plán a nechtějí administrativu. Dílčí čerpání je pro většinu lidí - kdo chce být v klidu, mít kontrolu a ušetřit na úrocích.

Co se mění? Digitalizace a budoucnost

Od ledna 2024 všechny banky v Česku musí přijímat dokumenty elektronicky. To znamená, že už nemusíte jezdit do pobočky s papíry. Můžete nahrávat fotky, faktury a zprávy přes mobilní aplikaci. 14 bank už má takovou službu. Komerční banka například používá umělou inteligenci, která automaticky kontroluje, zda faktury odpovídají rozpočtu. To snižuje dobu schválení tranše z 14 dní na 5 dní.

Do roku 2025 by měly všechny banky propojit své systémy se státním informačním systémem staveb. To znamená, že banka bude moci vidět, kdy jste založili základy, kdy jste dali střechu - bez návštěvy odhadce. To bude revoluce. Doba čerpání se zkrátí z 24 na 18 měsíců. A to je jen začátek.

Je ale jedna věc, která zůstává nezměněná - kolaudace. 78 % bank vyžaduje, aby byla provedena do 6-12 měsíců od posledního čerpání. Pokud ji neuděláte včas, můžete zaplatit sankce až 0,5 % z nevyčerpané částky měsíčně. To může být desítky tisíc korun. Nezapomeňte na to.

Co dělat, když všechno zklame?

Nejčastější chyba: čekat na poslední chvíli. Nečekáte, až bude střecha hotová, abyste začali shromažďovat faktury. Vždycky mějte připravené dokumenty na příští tranši. Používejte aplikace jako StavbaControl - mnoho lidí je používá a říkají, že bez nich by to nezvládli.

Nezapomeňte na předschválenou hypotéku. 19 bank ji nabízí. Stojí 1 500-3 000 Kč, ale zaručí vám, že budete mít schválený rámec úvěru ještě před tím, než začnete kupovat pozemek. To je klíčové. Bez ní můžete nakoupit pozemek a pak zjistit, že banka vám nechce dát peníze.

Stavba domu je dlouhý proces. Ale dílčí čerpání hypotéky je nejbezpečnější cesta. Není to rychlá cesta, ale je to ta, která vás nezničí finančně. Pokud se připravíte, dodržíte plán a nebudete se spoléhat na „to se už nějak vyřeší“, budete mít dům - a ne zátěž.