Daňové dopady prodeje investiční nemovitosti s nájemníkem v Česku 2025

Prodej nemovitosti s nájemníkem - jak to ovlivní vaše daně?

Prodáváte byt, který má nájemníka? Než podepíšete smlouvu, musíte vědět, kolik daně zaplatíte. Mnoho lidí si myslí, že když nemovitost prodají s nájemníkem, je to jednodušší - až se dostanou k daňovému přiznání, zjistí, že jim přišla pokuta nebo že zaplatili o 50 % více, než očekávali. To není náhoda. Daňové pravidla pro prodej pronajímané nemovitosti jsou složitější než pro prázdný byt. A v roce 2025 se tyto pravidla ještě ztěžují.

Podle dat ČSÚ za první čtvrtletí 2024 tvoří investiční nemovitosti 32 % všech prodejů na českém trhu. To znamená, že každý třetí byt, který se prodá, má někoho, kdo v něm bydlí. Ale jen 28 % těchto prodejů proběhlo bez právních komplikací. Většina problémů vzniká kvůli nesprávnému zúčtování nájemných příjmů nebo neznalosti daňových výjimek.

Daň z příjmu z prodeje - jak se počítá?

Když prodáte nemovitost, platíte daň z příjmu na zisk - tedy rozdíl mezi cenou, za kterou jste ji koupili, a cenou, za kterou ji prodáváte. Přidáte k tomu i náklady na vylepšení - například novou kuchyni, výměnu oken nebo úpravu koupelny. To vše musíte mít dokladem.

Nejdůležitější je věk nemovitosti. Pokud ji držíte déle než 5 let, neplatíte žádnou daň. To platí pro bydlení - ale ne pro investice. Pokud jste nemovitost koupili jen proto, abyste ji pronajímali, nejde o bydlení. I když jste ji měli 10 let, pokud jste ji nikdy nebydli, daňové osvobození neplatí.

Prodej do 5 let od nákupu? Pak se počítá zisk jako základ daně. A zde je klíčový detail: sazba není 15 %, ale 23 %. To je rozdíl o 8 procentních bodů. Například: koupili jste byt za 2,1 milionu Kč, prodáte ho za 3,2 miliony Kč. Zisk je 1,1 milionu Kč. 23 % z toho je 253 000 Kč daně. To je víc než polovina měsíčního příjmu pro mnoho lidí.

Paušální výdaje nebo skutečné náklady - co je lepší?

Při pronájmu máte dvě možnosti, jak snížit zdanitelný příjem: paušální výdaje nebo skutečné náklady.

• Paušální výdaje: 30 % z celkového nájemného, ale maximálně 600 000 Kč ročně. To znamená, že pokud jste měli roční příjem 1 500 000 Kč, můžete odečíst 450 000 Kč (30 %). Zbývá 1 050 000 Kč, na které se počítá daň 15 % → 157 500 Kč. Efektivní daň je tedy 10,5 % z hrubého příjmu.
• Skutečné náklady: odpisy, úroky z hypotéky, pojištění, opravy, poplatky za správu, vodné, elektřinu - vše, co jste skutečně zaplatili. Pokud máte hypotéku a opravujete byt každý rok, můžete mít náklady vyšší než příjem. V takovém případě neplatíte žádnou daň. Podle studie PAQ Research medián daňového zatížení u těch, kdo používají skutečné náklady, je jen 4,8 %.

68,5 % investorů v Česku volí paušál - je jednodušší. Ale pokud jste měli dlouhodobou hypotéku a vkládali peníze do oprav, skutečné náklady vám mohly ušetřit stovky tisíc korun. A to je přesně to, co většina lidí přehlíží.

§ 12c - jak ušetřit až 700 000 Kč daně

Tady je největší skrytá výhoda. Pokud prodáte nemovitost, i když ji máte méně než 5 let, a výnos z prodeje použijete na koupi nového bytu, můžete být úplně osvobozeni od daně.

Podmínky jsou jasné:

1. Do konce následujícího zdaňovacího období (tedy do 31. prosince následujícího roku) musíte koupit nový byt.
2. Nový byt musí sloužit k vašemu bydlení - ne jen jako investice.
3. Před podáním daňového přiznání musíte oznámit záměr správci daně.

Příklad: Prodáte byt za 4,8 milionu Kč. Koupíte nový byt za 5,2 milionu Kč do 30. června 2025. Zaplatíte nulu daně. Ušetříte 720 000 Kč. To je přesně to, co udělala LucieR z Relia.cz. A není to žádná výjimka - to je právní možnost, kterou každý může využít.

Je ale důležité: pokud použijete jen část výnosu (např. 3 miliony z 4,8 milionu), osvobození platí jen na tu část. Zbytek je stále zdaněný. A pokud koupíte byt v zahraničí - neplatí to. Musí to být nemovitost v České republice.

Co se změnilo v roce 2025 - a co vás čeká

Na začátku roku 2025 se začaly plánovat velké změny. Vláda předložila návrh zákona, který navrhuje snížit limit paušálních výdajů z 600 000 Kč na 300 000 Kč ročně. To znamená, že pokud jste měli roční příjem 1,2 milionu Kč, dříve jste mohli odečíst 360 000 Kč (30 % z 1,2 mil. Kč). Po změně budete moci odečíst jen 300 000 Kč - tedy o 60 000 Kč méně. To zvýší vaši daň o 9 000 Kč ročně.

Pro investory, kteří mají více nemovitostí, to může znamenat navýšení daně o 20-35 %. Podle odhadů Relia.cz to ovlivní téměř 40 % středních investorů. A to je jen začátek. Vláda také plánuje prodloužit lhůtu pro využití § 12c z 1 na 2 roky. To by zvýšilo likviditu trhu - protože lidé by měli víc času na koupi nového bytu.

Ještě větší změna se může stát v oblasti paušálů pro OSVČ. Dnes mají ti, kdo pronajímají na Airbnb, paušál 60 %. Fyzické osoby mají 30 %. Ústavní soud v lednu 2024 přijal žalobu Asociace pronajímatelů, která tvrdí, že toto rozdílné zacházení je diskriminační. Ekonomický ústav AV ČR předpovídá, že do roku 2027 se paušál pro všechny zvýší na 45 %. To by vyrovnalo situaci - ale zvýšilo by daňové zatížení pro všechny.

Co musíte udělat před prodejem - krok za krokem

Nemůžete jen podepsat smlouvu a zapomenout na daň. Zde je seznam, co musíte udělat:

1. Zkontrolujte všechna daňová přiznání za poslední 3 roky. Pokud jste někdy překročili limit paušálu nebo jste nezaplaceli daň z nájemného, může vás správa daně navštívit i po prodeji.
2. Upravte nájemní smlouvu. Pokud nechcete, aby nový majitel převzal nájemníka s nevýhodnými podmínkami, musíte v smlouvě jasně uvedené podmínky pro převod. Jinak může nový vlastník být nucen přijmout nájemníka, který platí jen 5 000 Kč měsíčně - i když tržní cena je 15 000 Kč.
3. Sjednejte převodní protokol. To je dokument mezi vás, kupujícím a nájemníkem. Obsahuje: neuhrazené nájemné, částka kauce, stav bytu, převod odpovědnosti za nájemní vztahy. Bez něj vznikají spory - a to 28 % prodejů končí právními výsledky.
4. Připravte doklady o vylepšení. Faktury, smlouvy, přijaté platby. Bez nich nemůžete snížit zisk. A bez sníženého zisku platíte více daně.
5. Podávejte daňové přiznání do 1. dubna následujícího roku. Pokud využíváte § 12c, musíte oznámit záměr ještě dříve - před podáním přiznání.

Co se stane, když to uděláte špatně?

Nejčastější chyby? Podle advokátní firmy Fichtner je 42 % sporů při prodeji spojených s nesprávným zúčtováním nájemných příjmů. Někdo nezaplacil daň za rok 2021, protože si myslel, že 6 000 Kč ročně je osvobozeno. Ale to platilo jen pro zaměstnance - a jen do roku 2022. Od roku 2023 je osvobození 20 000 Kč ročně. Pokud jste v roce 2021 měli příjem 25 000 Kč a nezaplacili daň, může vás správa daně navštívit i teď.

Druhá chyba: nájemník se stává vaším „spoludlužníkem“. Ne. Nájemník neplatí vaše daně. Vy jste jediný, kdo má zodpovědnost. Kupující nemá žádnou povinnost - ale může si vyžádat potvrzení, že jste vše zúčtovali. Pokud to nemáte, může odmítnout koupit.

Třetí chyba: předpokládáte, že „nájemník je v bytě, takže je to výhoda“. Ano - ale jen pokud je smlouva aktuální a výhodná. Pokud máte nájemníka, který platí 7 000 Kč za byt, který stojí 18 000 Kč na trhu, vaše nemovitost je méně hodnotná. Kupující to ví. A připraví se na to.

Je to vůbec stojí za to?

Investiční nemovitost s nájemníkem má výhody: vyšší prodejní cena (o 5-15 % podle MI Estate), stabilní příjem, nízká rizika výpovědi. Ale má i cenu - daňovou. A pokud ji nezvládnete, může být ta cena vyšší než zisk.

Nejlepší strategie? Pokud plánujete prodej do 5 let - využijte § 12c. Pokud plánujete držet déle - sledujte skutečné náklady. A pokud chcete minimalizovat rizika - nechte si připravit převodní protokol, zkontrolujte daňová přiznání a nechte si poradit od daňového poradce.

Nejde o to, kolik peněz máte. Ale o to, kolik jich zůstane po daních. A to je rozdíl, který může změnit váš život.