srp, 31 2026
Prodáváte nový byt nebo dům a máte strach, že vám finanční úřad nažene statisícovou pokutu za špatný výpočet daně? Nebo se obáváte, že budete muset do ceny zahrát 21% DPH, čímž se stanete pro kupujícího nevýhodným? Od 1. července 2025 se v České republice mění pravidla hry. Pětiletá lhůta pro osvobození od DPH u novostaveb je minulostí. Nyní stačí počkat jen 23 měsíců. Zní to jednoduše, ale diabol se skrývá v detailech. Chyba o jeden den může stát majitel nemovitosti desítky tisíc korun navíc.
Konec pětiletky: Co se vlastně změnilo?
Představte si situaci. Kolaudujete svůj nový byt v Hradci Králové. Podle starých pravidel byste museli čekat pět let, než ho prodáte bez přídavné daně z přidané hodnoty (DPH). Pokud byste prodali dříve, cena by byla vyšší o 21 %, což mnoho kupujících odradí. Novelou zákona č. 235/2004 Sb., která nabývá účinnosti právě od poloviny roku 2025, se tato doba zkracuje na pouhých 23 měsíců. Ano, dobře čtete - 23 měsíců, nikoliv 24. Proč tak podivné číslo? Je to technická záležitost související s tím, jak se počítají kalendářní měsíce a kdy přesně nastává "první dodání".
Tato změna není jen kosmetická úprava. Jde o zásah do samotné podstaty developerského biznisu i investičního myšlení soukromých osob. Cílem legislativy bylo sjednotit české právo s evropskou směrnicí Rady 2006/112/ES a zároveň zjednodušit administrativu. Místo toho, aby developer řešil DPH u každého bytu prodaného během prvních pěti let, bude nyní zdaněno pouze první dodání té které konkrétní jednotky. Všechny následné převody, i když proběhnou během této zkrácené lhůty, jsou osvobozeny. To znamená, že pokud koupíte byt od developera jako první kupující, zaplatíte DPH. Ale pokud tento byt za půl roku prodáte svému známému, už žádnou DPH neplatíte, protože nejde o "první dodání".
| Kritérium | Pravidla do 30. 6. 2025 | Pravidla od 1. 7. 2025 |
|---|---|---|
| Délka lhůty pro osvobození od DPH | 5 let od kolaudace | 23 měsíců od kolaudace |
| Rozsah zdanění | Všechna dodání během 5 let | Jen první dodání během 23 měsíců |
| Definice "novostavby" | Stavba dokončená do 5 let | Stavba dokončená do 23 měsíců |
| Riziko pro prodejce | Nízké (dlouhá rezerva) | Vysoké (přesné načasování) |
Jak správně počítat těch 23 měsíců?
Zde začíná ta část, kde lidé dělají nejvíce chyb. Lhůta se nepočítá ode dne kolaudace do dne prodeje. Počítá se v celých kalendářních měsících. Klíčový je první den měsíce následujícího po měsíci, ve kterém proběhla kolaudace. Měsíc, ve kterém byla stavba zkolaudována, se do výpočtu nezahrnuje.
Uveďme si konkrétní příklad, abyste pochopili princip. Předpokládejme, že váš byt byl zkolaudován 15. dubna 2025. Duben se ignoruje. Začínáme počítat od 1. května 2025. Odečteme 23 měsíců. Lhůta vyprší 31. března 2027. Pokud prodáte byt 1. dubna 2027, jste v režimu osvobození od DPH. Pokud prodáte 31. března 2027, stále platíte DPH, protože lhůta ještě neuplynula. Rozdíl jednoho dne může znamenat rozdíl v ceně bytu za 6,5 milionu Kč o téměř 1,1 milionu korun. To je dost peněz na rekonstrukci koupelny nebo dovolenou pro celou rodinu.
Proč tedy 23 měsíců a ne rovný rok? Legislativní technika je často nelogická. Právě proto Ministerstvo financí spustilo online kalkulačku, která vám pomůže s výpočtem. Nedoporučuji spoléhat se na vlastní mentální aritmetiku, zejména pokud máte kolaudaci na konci měsíce. Jednoduchá chyba v datu kolaudace versus datum vydání rozhodnutí o kolaudaci může způsobit, že budete počítat lhůtu špatně. Finanční úřad při kontrole vyžaduje písemné potvrzení o kolaudaci s přesným datem. Bez tohoto dokumentu nemůžete prokázat nárok na osvobození.
Co když prodáváte dříve než po 23 měsících?
Život není vždy ideální. Možná potřebujete peníze hned, nebo jste našli kupce, který chce bydlet co nejdříve. Pokud prodáte novostavbu před uplynutím 23měsíční lhůty, musíte k prodejní ceně připočíst DPH ve výši 21 %. To má dva hlavní dopady:
- Cena pro kupujícího: Kupující musí zaplatit více. Pokud je byt oceněn na 5 milionů Kč bez DPH, kupující zaplatí 6,05 milionu Kč. To snižuje atraktivitu vaší nabídky na trhu, kde konkurence nabízí podobné byty již osvobozené od daně.
- Povinnost registrace: Pokud nejste plátcem DPH (například běžný občan), prodej podléhající DPH vás může nutit zaregistrovat se jako plátce DPH, pokud překročíte obratový limit 2 miliony Kč ročně. To znamená povinnost podávat daňová přiznání a vést evidenci, což je administrativní noční můra pro laika.
Existuje však výjimka. Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste používali pro vlastní potřeby (bydleli jste v ní) a nejste plátcem DPH, situace je složitější. U fyzických osob, které nejsou podnikateli, se DPH aplikuje jen ve specifických případech definovaných zákonem. Nicméně, pokud jste byt koupili jako investice a prodáváte ho v rámci ekonomické činnosti, pravidla pro "první dodání" platí naplno. Nejbezpečnější cestou je konzultovat konkrétní případ s daňovým poradcem, protože hranice mezi soukromým prodejem a ekonomickou činností jsou tenké.
Podstatná změna stavby: Past na rekonstruktéry
Mnoho lidí si myslí, že pokud udělají velkou rekonstrukci starého domu, stane se z něj "novostavba" ve smyslu daňových zákonů. A mají pravdu, ale s háčkem. Zákon hovoří o "podstatné změně stavby". Co to znamená? Je to změna, jejíž náklady přesahují 30 % obvyklé hodnoty stavby před provedením změny.
Představte si, že koupíte starší panelákový byt za 3 miliony Kč. Uděláte kompletní rekonstrukci za 1 milion Kč. 1 milion je 33 % z 3 milionů. Tím pádem jde o podstatnou změnu. Na tento "nový" byt se nyní vztahuje 23měsíční lhůta pro osvobození od DPH od okamžiku dokončení této změny. Pokud ho prodáte dříve, musíte připočíst DPH. Toto pravidlo chrání stát před tím, aby developeři uměle zvyšovali cenu nemovitostí prostřednictvím drahých rekonstrukcí a pak je prodávali bez daně, aniž by čekali dlouhou dobu.
Ministerstvo financí v daňovém věstníku č. 2/2025 explicitně uvádí, že za obvyklou hodnotu se považuje cena zjištěná znalcem nebo tržní cena v místě a čase obvyklá. Nejde tedy o pořizovací cenu, ale o aktuální hodnotu. To může být matoucí. Pokud jste byt koupili levně před lety a jeho hodnota vzrostla, procentuální podíl nákladů na rekonstrukci bude nižší, a možná se do kategorie podstatné změny nedostanete. Vždy si nechajte zpracovat znalecký posudek, pokud váháte.
Strategie prodeje: Kdy je nejlepší čas?
Na základě nových pravidel se mění marketingová strategie prodejců. Data z průzkumu Asociace českých developerských firem ukazují, že 78 % developerů plánuje upravit své harmonogramy. Cílem je maximalizovat čas strávený v osvobozeném režimu. To vede k zajímavému jevu na trhu: tlaku na rychlou kolaudaci.
Pro malého investora, který prodává jednu nemovitost, je nejlepší strategií počkat přesně 24 měsíců. Proč 24 a ne 23? Protože 24 měsíců je bezpečnostní rezerva. Jak jsem zmínil, lhůta vyprší až po uplynutí celého 23. měsíce. Prodáním v 24. měsíci jste si jisti, že lhůta uplynula, a nemusíte riskovat spor s finančním úřadem kvůli datu doručení listiny vlastnictví do katastru nemovitostí.
Existuje zde také riziko tzv. "umělého posunu". Odborníci z Prague Economic Institute varují, že trh může reagovat nestabilitou. Lidé budou čekat na 24. měsíc, což vytvoří špičky v nabídce nemovitostí. V mezidobí mohou být ceny mírně vyšší, protože nabídka osvobozených bytů bude omezená. Pokud potřebujete prodat rychle, musíte buď akceptovat ztrátu spojenou s DPH, nebo najít kupujícího, který si může DPH odečíst (plátce DPH). Plátci DPH totiž mohou daň na vstupu odečíst, takže pro ně cena včetně DPH není tak bolestivá jako pro běžného občana.
Časté chyby a jak jim předcházet
Nejčastější problém, který vidím v praxi, je nesoulad mezi datem kolaudace a datem zápisu do katastru. Lhůta běží od kolaudace, ne od zápisu. Ale právně platný převod vlastnictví nastává až zápisem do katastru. Co když zkolaudujete byt 1. ledna, ale do katastru ho zapíšete až 1. února? Lhůta běží od ledna. Pokud prodáte 1. února, jste stále v období zdanitelném, protože od ledna uběhl teprve jeden měsíc. Kupující si může myslet, že kupuje "starší" byt, ale z pohledu DPH je stále novinkou.
Další pastou je nejasnost ohledně "prvního dodání". Pokud jste byt koupili od developera a hned ho pronajímáte, nedochází k "dodání" ve smyslu prodeje. Pronájem je samostatné plnění. Pokud byt později prodáte, toto je vaše první dodání (pokud developer už jednou byt neprodal jinému klientovi). Musíte si ověřit, zda developer nepodal daňové přiznání s DPH u tohoto konkrétního bytu. Pokud ano, vy už DPH platit nemusíte, bez ohledu na to, jak dlouho byt držíte. Pokud ne, lhůta 23 měsíců se počítá od vaší kolaudace (nebo kolaudace developera, pokud jste byt koupili přímo od něj).
Shrnutí a doporučení
Změny v daňové legislativě z roku 2025 jsou dobrá zpráva pro likviditu realitního trhu. Umožňují rychlejší obrat nemovitostí bez daňového trestu. Ale vyžadují přesnost. Nepodceňujte papírování. Uschovejte si kopii kolaudačního rozhodnutí s razítkem a datem. Používejte oficiální kalkulačku Ministerstva financí. A pokud prodáváte dříve než po dvou letech, promluvte si s účetním, než podepíšete kupní smlouvu. Jeden telefonát za pár set korun vás může ušetřit statisíců.
Platí osvobození od DPH i pro prodej domu postaveného svépomocí?
Ano, pokud splňuje podmínky novostavby. Pokud jste dům postavili svépomocí a získali kolaudační rozhodnutí, vztahuje se na něj stejná 23měsíční lhůta pro osvobození od DPH při prvním prodeji. Rozhodující je datum kolaudace, nikoliv způsob výstavby.
Musím se registrovat k DPH, pokud prodám byt s DPH?
Ne nutně. Registrace k DPH je povinná, pokud váš obrat z ekonomické činnosti přesáhne 2 miliony Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Samotný prodej jedné nemovitosti s DPH vás automaticky neregistruje, pokud jste nebyli plátcem dříve a nepřekročíte tento limit. Nicméně, musíte vystavit daňový doklad s DPH a tuto daň odvést státu.
Jak se počítá lhůta, pokud byla kolaudace zamítnuta a opravena?
Lhůta se počítá od data konečného kolaudačního rozhodnutí, které nabylo právní moci. Pokud byla kolaudace zamítnuta a následně povolena po opravách, startovní bod je datum nové, platné kolaudace. Datum původního zamítnutí se ignoruje.
Vztahuje se nová lhůta 23 měsíců i na garážová stání?
Garážová stání se posuzují individuálně. Pokud jsou součástí budovy a prodávají se spolu s bytem, sdílejí osud bytu. Pokud jsou samostatnými objekty (např. venkovní parkovací místo nebo samostatná garáž), mohou mít vlastní lhůty závislé na tom, zda jsou považovány za novostavbu nebo součást většího komplexu. V případě pochybností doporučuji konzultaci s daňovým poradcem.
Co když prodám byt v 23. měsíci, ale kupující si převezme klíče až v 24. měsíci?
Rozhodující je datum uskutečnění plnění, tedy převod vlastnického práva. To nastává zápisem do katastru nemovitostí, nikoliv předáním klíčů. Pokud je vlastnictví převedeno v 23. měsíci, musíte připočíst DPH. Pokud je zápis v 24. měsíci a lhůta 23 měsíců již uplynula, DPH platit nemusíte. Sledujte datum zápisu do katastru.