Rezervační smlouva ze strany prodávajícího: Na co si dát pozor při prodeji nemovitosti

Rezervační smlouva je pro prodávajícího nemovitosti v České republice jedním z nejdůležitějších kroků při prodeji. Není to jen formální papír - je to právní záruka, že kupující skutečně koupí byt, dům nebo pozemek. Ale pokud ji sestavíte špatně, může se obrátit proti vám. V roce 2023 bylo v Česku uzavřeno přes 85 000 rezervačních smluv, a z nich téměř třetina skončila sporům. Většina těchto sporů se dala předcházet - stačilo dodržet pár klíčových pravidel.

Předmět smlouvy musí být přesně popsán

Není dostačující napsat jen adresu. Pokud prodáváte byt v paneláku, musíte uvést přesné číslo domu, číslo bytu, podlaží, katastrální území a číslo parcely. Ale to nestačí. Co je součástí prodeje? Sklep? Komora? Parkovací místo? Zahrada? Všechno to musí být v seznamu. V jednom případě z Brna prodávající neuváděl, že v bytě je zásuvný skříňový systém. Kupující ho považoval za součást bytu, prodávající ho chtěl odnést. Soud rozhodl pro kupujícího, protože v smlouvě nebylo jasné, co je vlastně prodáváno. Ideální je připojit i fotku nebo výkres, kde je vše označeno. Pokud máte více pozemků, uveďte jejich čísla. Pokud je byt v domě s společnými částmi, uveďte podíl na chodbách, schodišti nebo garáži. Každá nejasnost je potenciální bomba.

Rezervační poplatek - kolik a proč?

Rezervační poplatek je vaše záruka. Pokud kupující od nákupu odstoupí bez oprávněného důvodu, zůstává vám. V průměru se pohybuje mezi 1 a 5 % kupní ceny. V roce 2023 už většina smluv měla poplatek kolem 3,8 %, což je o 30 % více než před třemi lety. Pro byt za 3 miliony Kč to znamená 114 000 Kč. To je dost na to, aby kupující vážně přemýšlel, jestli chce odstoupit. Ale pozor: pokud poplatek není jasně uveden jako „rezervační“ a není uvedena podmínka jeho propadu, může být považován za zálohu - a v případě neuzavření smlouvy musíte ho vrátit. Musí být uveden v korunách, ne v procentech. Například: „Kupující zaplatí prodávajícímu rezervační poplatek ve výši 114 000 Kč, který propadá prodávajícímu v případě odstoupení od uzavření kupní smlouvy bez oprávněného důvodu.“

Doba rezervace - ne déle než 60 dní

Rezervační smlouva není trvalá. Je to dočasná záruka. Průměrná doba je 30 dní, ale může být i jen 14 dní nebo až 60. Pokud uvedete 90 dní, může to být pro kupujícího příliš dlouhé - a vy se můžete ocitnout v situaci, kdy nemovitost stojí prázdná, zatímco se kupující „rozhoduje“. Pokud je potřeba více času - například kvůli získání hypotéky - uveďte konkrétní termíny. Například: „Kupující zajistí schválení hypotéky do 25. dubna 2025. Pokud nezíská schválení do tohoto data, má právo smlouvu odstoupit a rezervační poplatek mu bude vrácen.“ Taková formulace je jasná a ochraňuje obě strany.

Trojstranná smlouva je vaše nejlepší ochrana

Více než 90 % realitních kanceláří v Česku používá trojstrannou rezervační smlouvu - prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel. A má to dobrý důvod. Kancelář nejen smlouvu správně sestaví, ale také zkontroluje právní stav nemovitosti, připraví všechny potřebné dokumenty a zajišťuje, že všechny podmínky jsou jasné. Podle dat RE/MAX Alfa mají prodávající, kteří používají realitní kancelář, o 62 % méně sporů. A když se něco pokazí, máte nezávislého svědka. Pokud smlouvu uzavíráte sami, nezapomeňte: neexistuje „standardní šablona“. Každá nemovitost je jiná. Smlouva, kterou jste našli na internetu, může být neplatná nebo neúplná. Nezapomeňte, že smlouva je závazná i bez podpisu realitního zprostředkovatele - ale bez něj jste na samotě.

Právní stav nemovitosti - nezapomeňte zkontrolovat

Před podpisem rezervační smlouvy musíte mít jistotu, že nemovitost není zastavena, nezaplacena daň, neexistuje žádný zástavní právo nebo soudní výkon. To znamená: získejte výpis z katastru nemovitostí (můžete si ho stáhnout na www.cuzk.cz), zkontrolujte, zda není na nemovitosti závazek z dědické smlouvy nebo závazek z rozvodu. Pokud jste dědicem, musí být všechny dědice souhlasné. Pokud jste v manželství, musí být smlouva podepsaná oběma manžely - i když nemovitost je jen ve vašem jménu. V jednom případě v Ostravě prodávající neuváděl, že jeho bývalá manželka má nárok na část nemovitosti. Po třech měsících se objevila a požadovala náhradu. Soud zrušil smlouvu. Nezkontrolování právního stavu je nejčastější chybou prodávajících.

Co se stane, když kupující odstoupí?

Rezervační poplatek propadá prodávajícímu, pokud kupující odstoupí bez oprávněného důvodu. Co je oprávněný důvod? Zákon to neříká přesně, ale soudy uznávají: nezískání hypotéky, objevení skryté vady nemovitosti, která nebyla uvedena v smlouvě, nebo smrt kupujícího. Pokud kupující řekne „nemám peníze“, ale hypotéku měl schválenou, je to bez důvodu. Pokud řekne „nemám hypotéku“, ale v smlouvě nebylo uvedeno, že kupní smlouva závisí na schválení úvěru, je to opět bez důvodu. Proto je klíčové: v smlouvě uveďte, že uzavření kupní smlouvy závisí na schválení úvěru. A pokud kupující předloží odmítnutí od banky, musíte mu vrátit poplatek. Pokud neuvádíte tuto podmínku, můžete ztratit i poplatek.

Technický stav nemovitosti - nový trend

V roce 2025 se stává standardem, že prodávající před podpisem rezervační smlouvy poskytne nezávislou technickou expertízu. To znamená: nejen řeknete, že byt je v dobrém stavu - přiložíte zprávu od znaleckého ústavu, která popisuje stav krytiny, vodovodu, elektroinstalace, zateplení. Pokud kupující po uzavření smlouvy zjistí, že voda teče ze stropu, a v smlouvě nebylo nic o tom, že byl stav prozkoumán, může požadovat náhradu nebo zrušení smlouvy. Více než 40 % realitních kanceláří v Česku už to dnes vyžaduje. To není jen ochrana kupujícího - je to ochrana i pro vás. Pokud máte zprávu, nemůže vás obviňovat z ukrytí vad.

Co se stane, když neuzavřete kupní smlouvu?

Pokud se kupní smlouva neuzavře, ale nekvůli vám, a nekvůli kupujícímu, ale kvůli něčemu jinému - například nečekané změně zákona nebo závažnému poškození nemovitosti - pak se rezervační poplatek vrátí oběma stranám. To musí být jasně uvedeno. Například: „Pokud se kupní smlouva neuzavře kvůli okolnostem mimo dosah obou stran (např. požár, povodeň, zákazník zemřel, nebo zákonná úprava zakazující prodej), vrátí se rezervační poplatek kupujícímu v plné výši.“

Elektronický podpis - je to bezpečné?

Už 68 % realitních kanceláří v Česku používá elektronický podpis. A je to bezpečné. Elektronický podpis má stejnou právní sílu jako ruční. Stačí, aby byl vytvořen prostřednictvím ověřeného poskytovatele (např. eIdentity, DigiSign). Pokud podpisujete online, ujistěte se, že obě strany přijaly stejnou verzi dokumentu. Nejčastější chyba: jeden podpisuje verzi A, druhý verzi B. Pak se smlouva neuzavřela. Před odesláním vždy zkontrolujte, že se všechny strany shodly na obsahu. Pokud je to možné, použijte systém, který blokuje změny po podepsání.

Když už jste podepsali - co dál?

Rezervační smlouva není konec. Je to začátek. Musíte mít připravenou kupní smlouvu, která bude obsahovat všechny podmínky, které jste se dohodli. Většina chyb vzniká při převodu z rezervační na kupní smlouvu. Například: v rezervační smlouvě jste slíbili, že byt bude předán „v čistém stavu“. V kupní smlouvě jste to nezmínili. Kupující přijde a chce, abyste odstranili všechny nábytky, které tam nebyly. Když to nebylo v kupní smlouvě, nemůžete mu to odmítnout. Ujistěte se, že všechny podmínky z rezervační smlouvy jsou přesně přeneseny do kupní. Pokud něco změníte, musí to být schváleno oběma stranami písemně.

Co se může stát, když to uděláte špatně?

Představte si: podepsali jste rezervační smlouvu, kupující dal poplatek. Pak zjistil, že nemovitost má skrytou vadu - například vodní škody, které jste neuváděli. Soud rozhodne, že jste skryli vadu - a musíte nejen vrátit poplatek, ale i zaplatit náhradu škody. Nebo: neuváděli jste, že byt má zástavní právo. Kupující se dozví, že nemovitost je zástavena bankě - a soud zruší smlouvu. Vy ztratíte čas, peníze a možná i nového kupujícího. A pokud jste prodali stejnou nemovitost dvakrát - to je trestný čin. V roce 2023 bylo ve státě 17 případů podvodů spojených s rezervačními smlouvami. Všechny byly trestně stíhány.

Co si pamatovat

• Předmět smlouvy - všechno, co se prodává, musí být v seznamu: byt, sklep, parkování, zahrada, nábytek.
• Rezervační poplatek - uveďte částku v korunách, ne v procentech, a uveďte, že propadá v případě odstoupení bez důvodu.
• Doba rezervace - 30 dní je ideální. Nejdelší 60 dní. Pokud potřebujete více, uveďte přesné termíny.
• Právní stav - získejte výpis z katastru, zkontrolujte zástavní práva, dědické smlouvy, rozvodové dohody.
• Trojstranná smlouva - pokud možno vždy s realitní kanceláří. Zmenší riziko o 62 %.
• Technický stav - přiložte expertízu. To je dnes norma, ne volba.
• Elektronický podpis - je bezpečný, ale používejte ověřený systém a zkontrolujte verzi.
• Kupní smlouva - všechny podmínky z rezervační musí být v ní přesně zopakovány.