bře, 17 2026
Prodáváte byt nebo dům? Myslíte si, že když jste vlastnili nemovitost pět let, nemusíte platit daň? To je jedna z nejčastějších chyb, které lidé dělají při prodeji nemovitosti v roce 2025. A nejhorší je, že tyto chyby nejsou jen záležitostí „zapomenutí“ - mohou vás stát desítky tisíc korun navíc v pokutách a úrocích. Podle údajů z finančních úřadů a průzkumu společnosti TaxCheck z února 2025 se přes 42 % daňových přiznání při prodeji nemovitosti obsahuje chyby. Z toho 28 % je závažných - tedy takových, které vedou k podhodnocení daně a následnému dohadovacímu řízení. Průměrná finanční ztráta z těchto chyb činí 37 500 Kč. Tady je, co skutečně potřebujete vědět.
Chyba č. 1: Myslíte si, že 5letá výjimka platí vždy
Největší zmatek vzniká z toho, že lidé nevědí, jaké pravidlo na něj platí. Od 1. ledna 2021 se změnilo pravidlo pro nemovitosti koupené po tomto datu. Pokud jste byt nebo dům koupili po 1.1.2021, musíte ho vlastnit 10 let, abyste byli od daně osvobozeni. Pokud jste ho koupili před 1.1.2021, platí stále původní 5letá lhůta. Ale mnoho lidí to zaměňuje. Příklad: Koupil jste byt v roce 2020, prodáváte ho v roce 2025. To je 5 let - myslíte, že jste v pořádku. Ale pokud jste ho koupili v roce 2020, platí pro vás 5leté pravidlo. Pokud jste ho koupili v roce 2022, musíte ho mít 10 let - tedy až do roku 2032. Pokud ho prodáte v roce 2025, musíte platit daň. Finanční úřad to nezkontroluje podle toho, kdy jste začali bydlet, ale podle data převodu vlastnictví v katastru nemovitostí. To je klíčové.
Chyba č. 2: Počítáte výdaje špatně
Daň se počítá z zisku - rozdílu mezi prodejní cenou a vašimi prokazatelnými náklady. Ale co je vlastně prokazatelný náklad? Mnoho lidí si myslí, že všechno, co v nemovitosti utratili, se dá odečíst. To není pravda. Můžete odečíst:
- pořizovací cenu (cenu koupě + poplatky za notáře a katastr)
- náklady na rekonstrukce, které zvýšily hodnotu nemovitosti (např. přístavba, úplná výměna střechy, přestavba koupelny na standardní výbavu)
- náklady na prodej (provize realitní kanceláře, znalecký posudek, náklady na úpravu bytu před prodejem)
Ale: účtenky za barvu, nové dlaždice, nebo výměnu okenních rámů se nedají odečíst. A hlavně - všechny náklady na rekonstrukci musí být dokumentovány fakturou s DIČ. Účtenka z Lidl nebo od souseda, který vám dělal koupelnu, nestačí. V praxi jsem viděl případ, kdy člověk utratil 200 000 Kč na úpravu bytu, ale neměl fakturu - a tak mu finanční úřad odmítl všechny náklady. Daň z 700 000 Kč zisku se mu tak zvýšila z 105 000 Kč na 161 000 Kč.
Chyba č. 3: Zapomínáte na malé nemovitosti
Myšlenka, že „to je jen zahrádka“ nebo „to je jen chatka“, je nebezpečná. Každá nemovitost, která má v katastru zapsanou stavbu - i když je to jen zahradní domek, garáž nebo staveniště - podléhá daně, pokud je prodána za zisk. Pokud jste koupili pozemek za 150 000 Kč v roce 2022 a prodáte ho za 800 000 Kč v roce 2025, máte zisk 650 000 Kč. To je více než 36násobek průměrné mzdy (v roce 2025 je to 1 876 716 Kč), takže daňová sazba je 23 %. A to i když jste tam nikdy nebydleli. Finanční úřady už od ledna 2025 systematicky kontrolují data z katastru a porovnávají je s daňovými přiznáními. Pokud jste něco zapomněli, přijde vám dopis. A ten už neříká „upozornění“, ale „pokuta“.
Chyba č. 4: Nepochopili jste, kdy se daň neplatí
Daň se platí jen z zisku. Pokud jste koupili byt za 4 mil. Kč a prodali ho za 3,8 mil. Kč, nemáte žádnou daň. Ale mnoho lidí si myslí, že když prodají za méně než koupili, musí podat přiznání „jen tak“. To není pravda. Pokud nemáte zisk, nemusíte podávat daňové přiznání vůbec. Ale pokud podáte, můžete získat nárok na vrácení daně, kterou jste dříve zaplatili. Například: prodáváte dům, který jste koupili v roce 2020, a máte ztrátu. Pokud jste v roce 2023 zaplatili daň z jiného prodeje, můžete si tu daň vrátit. Ale jen pokud to podáte správně - jako opravné přiznání.
Chyba č. 5: Nepochopili jste, kdo je daňově příslušný
Daňová příslušnost se řídí trvalým nebo hlášeným pobytem. Pokud jste bydleli v Brně, ale vaše trvalá bydliště je v Ostravě, musíte podat přiznání u finančního úřadu v Ostravě. Pokud jste se přestěhovali v roce 2024 a zapomněli změnit hlášení, můžete podat přiznání na špatném úřadu. To neznamená, že se vám přiznání odmítně - ale může se stát, že bude přesunuto, což způsobí zpoždění a může vás stát další poplatek. Podle údajů finančního úřadu z ledna 2025 se 12 % přiznání podává na špatném úřadu. A to je zbytečný stres, který se dá snadno vyhnout.
Chyba č. 6: Zapomněli jste na manželské slevy
Pokud jste vlastnili nemovitost společně s manželem nebo manželkou, můžete uplatnit daňovou slevu. Ale jen pokud jste ji v přiznání uvedli. Mnoho lidí si myslí, že když je nemovitost v majetku obou manželů, daň se automaticky rozdělí. To není pravda. Pokud jste ji prodali jako jedna osoba, a druhá osoba nebyla uvedena jako spoluvlastník, nemůžete uplatnit slevu. A když to zapomenete, můžete ztratit až 15 % daně. Například: prodej za 5 mil. Kč, zisk 1,2 mil. Kč. Bez slevy: daň 180 000 Kč. S slevou: daň 90 000 Kč. To je 90 000 Kč navíc. A to jen proto, že jste nevyplnili správně políčko „spoluvlastnictví“.
Chyba č. 7: Podáváte přiznání v špatný termín
Termíny jsou přesné a nemají lítost. Pro papírové přiznání je termín 1. dubna. Pro elektronické podání (přes finanční portál) je 2. května. Pokud podáte s daňovým poradcem, máte 1. července. Ale pokud podáte o den později, přijde vám pokuta. A ta je od ledna 2025 o 30 % vyšší než předtím. Příklad: pokuta za nevyplnění přiznání byla dříve 1 000 Kč, teď je to 1 300 Kč. A to je jen za začátek. Pokud se jedná o podhodnocení daně, pokuta může být až 50 % z nedoplatku. A to je stovky tisíc korun. Pokud jste si mysleli, že „to se nechá nějak vyřešit“, tak to tak nejde. Finanční úřady už od ledna 2025 automaticky porovnávají data z katastru s podanými přiznáními. Pokud jste něco nezapsali, už to nezjistíte až na konci roku - už to ví v březnu.
Chyba č. 8: Nepoužíváte DIS+ a nekontrolujete data
Od ledna 2025 máte přístup k Daňovému informačnímu systému (DIS+). Tady vidíte všechny nemovitosti, které jste vlastnili, a které jste přiznali. Ale mnoho lidí se na něj ani nepodívá. A to je chyba. Pokud jste v roce 2022 koupili pozemek a zapomněli ho přiznat, ale v roce 2024 jste ho prodali - finanční úřad to zjistí. A pak vám pošle výzvu. A výzva neznamená „zkontrolujte si to“. Znamená „zaplatte 20 % z daně navíc“. Pokud jste se podívali do DIS+ a zjistili, že něco chybí, můžete to opravit ještě před podáním přiznání - a to bez pokuty. Ale jen pokud to uděláte před podáním.
Co dělat, když už jste udělali chybu?
Pokud jste už podali přiznání a zjistili, že jste něco zapomněli, můžete podat opravné přiznání. Ale jen do termínu podání řádného přiznání - tedy do 1. dubna (papírové) nebo 2. května (elektronické). Pokud to uděláte později, budete muset podat dodatečné přiznání. A to už znamená, že se vám začne počítat úrok z nedoplatku - 0,05 % za den. A to je 18 % ročně. To je víc než úrok na hypotéku. A pokud jste podhodnotili daň, můžete mít i pokutu. Takže oprava je možná - ale je dražší, než kdybyste to udělali správně poprvé.
Když si nejste jistí - požádejte o pomoc
Daňový poradce vám za 1 500-3 000 Kč připraví přiznání, které je v pořádku. To je menší částka než 10 % z průměrné ztráty z chyby (37 500 Kč). A navíc - poradce ví, co finanční úřad vyžaduje. Ví, jaké faktury jsou platné, jaký dokument je potřeba, kde je potřeba podat. A ví, jak se chovají kontrolory. Pokud jste si vymysleli, že „to zvládnu sám“, tak jste už ztratili. Většina chyb se dá vyhnout - ale jen pokud víte, co děláte. A to nezjistíte z internetu. Zjistíte to z někoho, kdo to dělá každý den.