Nadhodnocení nájemného u investice do bytu: Jak se vyvarovat chyb v roce 2025

Proč se vám nájemný nevyplatí, i když vypadá skvěle

Zamyslel jste se někdy, proč vám ten byt v Praze, který jste koupili za 6 milionů, přináší jen 3 % výnos? Nebo proč vám byt v Ústí nad Labem, který jste očekávali pronajmout za 14 000 Kč, zůstává prázdný dva měsíce a skutečně vám přinese jen 11 500 Kč? To není náhoda. To je nadhodnocení nájemného - a v roce 2025 je to jedna z nejčastějších chyb, které investoři dělají.

Podle České národní banky je aktuální míra nadhodnocení českých nemovitostí 11,9 %. To znamená, že ceny bytů jsou v průměru o více než 10 % vyšší, než by odpovídaly skutečné hodnotě příjmů, které z nich můžete čerpat. A když investor při koupi předpokládá, že nájemné bude růst o 10 % ročně, zatímco trh roste jen o 5 %, je jeho výpočet výnosu založený na fikci.

Co je nadhodnocení nájemného a proč to vadí

Nadhodnocení nájemného znamená, že očekáváte výši nájmu, kterou trh prostě neudrží. Například koupíte byt za 4 miliony a předpokládáte, že ho budete moci pronajímat za 16 000 Kč měsíčně. Ale ve stejné ulici sousední 2+kk pronajímají za 12 500 Kč. Vaše očekávání je o 28 % vyšší než tržní realita.

Co se stane? Byt zůstane prázdný. Nebo ho musíte pronajmout za nižší cenu. A když přidáte náklady - úrok z hypotéky, údržbu, správu, daň z příjmu - zjistíte, že jste v mínusu. To není investice. To je finanční díra.

Podle dat z IdealniNajemce.cz je průměrný hrubý výnos z nájmu v Praze jen 3 %. V Brně kolem 4 %. V Ústí nad Labem 6-8 %. Ale výnos je jen polovina příběhu. Druhá polovina je růst ceny nemovitosti. A tady je problém: v Praze rostou ceny o 8 % ročně, v Ústí jen o 1-2 %. Takže když vám Ústí přinese vyšší měsíční příjem, ale vaše nemovitost za pět let ztratí hodnotu, jste v prohře.

Kde se tyto chyby nejčastěji dělají

Investoři dělají tři hlavní chyby:

1. Přecňují nájemné - vidí byt na Instagramu, který má 22 500 Kč v Praze 4, a předpokládají, že stejná cena bude fungovat i v Ostravě. To neplatí. V Ostravě je průměrné nájemné za 2+kk kolem 12 000 Kč.
2. Ignorují dobu obsazení - v Praze se byt pronajme za 36 dní. V Ústí nad Labem to trvá 47 dní. To znamená, že za rok máte 11 měsíců příjmu, ne 12. A pokud jste započítali 12, máte chybu 8 % v příjmu.
3. Zapomínají na náklady - 15 % nájemného musíte mít jako rezervu na opravy, prázdny byt a poplatky správce. Pokud necháte toto výpočetním, zjistíte, že vaše „4 % výnos“ je ve skutečnosti 1,5 %.

Na platformě IdealniNajemce.cz se investor s přezdívkou „Investor2023“ přiznal: „Koupil jsem byt v Ústí nad Labem s očekávaným nájmem 14 000 Kč, ale skutečně jsem ho pronajal za 11 500 Kč. Trvalo 2 měsíce, než jsem ho obsadil.“ To je typický příklad.

Jak správně spočítat reálný výnos

Nechcete se ztratit ve výpočtech? Zde je jednoduchý vzorec, který používají zkušení investoři:

Hrubý výnos (%) = (Roční nájemné / Pořizovací cena) × 100

Příklad: Byt za 5 milionů Kč, nájemné 18 000 Kč/měsíc.

• Roční nájemné: 18 000 × 12 = 216 000 Kč
• Výnos: (216 000 / 5 000 000) × 100 = 4,32 %

Teď odečtěte náklady:

• Hypotéka: 8 000 Kč/měsíc (za předpokladu 80 % úvěru, 5 % úrok)
• Správa: 1 500 Kč/měsíc
• Rezerva na opravy a prázdný byt: 15 % z nájemného = 2 700 Kč/měsíc
• Daň z příjmu: 15 % z čistého příjmu (po odpočtech)

Čistý příjem: 18 000 - 8 000 - 1 500 - 2 700 = 5 800 Kč/měsíc. To je 69 600 Kč ročně. Čistý výnos: (69 600 / 5 000 000) × 100 = 1,39 %. To je realita. Ne 4,32 %.

Regionální rozdíly - kde je skutečně výhodné investovat

Není všechno stejné. Když se podíváte na trh, vidíte jasný rozdíl:

Praha je nejbezpečnější volba. Výnos je nízký, ale byty se pronajímají rychle a ceny rostou. Pokud chcete dlouhodobě vlastnit a nechat si byt předat dětem, Praha je ideální.

Brno je pro ty, kteří chtějí vyvážený přístup. Vyšší výnos než Praha, ale stále stabilní růst cen. A většina bytů se pronajme do 40 dní.

Ústí nad Labem je riskantní. Výnos je vysoký, ale pokud se trh zhroutí, nebudete mít žádný růst ceny. A pokud se nájemník odstěhuje, máte 47 dní bez příjmu. To je jako hra na ruletu.

Nová pravidla ČNB - co se změnilo od dubna 2026

Od 1. dubna 2026 Česká národní banka zpřísňuje podmínky pro hypotéky na investiční nemovitosti. To není jen formální změna. Je to varování.

Pro investiční byty (třetí a další nemovitost nebo ty, které kupujete jen pro pronájem) budete muset mít:

• Vlastní kapitál alespoň 20-30 % (dříve bylo 10-20 %)
• Celkový dluh nesmí překročit 5× roční příjem
• Banka bude pečlivě kontrolovat, zda máte skutečnou schopnost splácet i při prázdném bytě

Karolína Vorlíčková z 4fin říká: „V praxi vidím, že mnoho investorů využívá vyšší úvěrovou páku. Nová pravidla je přibrzdí. Ti, kteří chtěli koupit tři byty na 90 % úvěr, teď nemohou.“

To znamená: pokud jste plánovali investovat s malým vlastním kapitálem, musíte přehodnotit plán. Bez 20-30 % vlastních peněz se v roce 2025 už téměř nedaří koupit investiční byt.

Co dělat, abyste se vyhnuli chybám

Tady je přehled kroků, které vám zabrání v tom, abyste se stali dalším investor, který přišel o peníze:

1. Neříkejte si „v Praze to jde“. Proveďte lokální analýzu. Použijte mapy jako IdealniNajemce.cz nebo domybilyvrch.cz. Podívejte se na skutečné nájemné v konkrétní ulici, ne jen v celém městě.
2. Počítejte s 15 % rezervou. Nejen na opravy, ale i na prázdný byt. Pokud máte 15 000 Kč nájemného, mějte 2 250 Kč na rezervu.
3. Volte menší byty. 1+kk a 2+kk se pronajímají rychleji, mají nižší pořizovací cenu a větší poptávku. Větší byty (3+kk) jsou těžší prodat nebo pronajmout.
4. Neříkejte „výnos bude růst“. Zkontrolujte historii. V jakém tempu nájemné rostlo v dané lokalitě posledních 5 let? Pokud bylo 2-3 %, nečekáte 10 %.
5. Počítejte s čistým výnosem, ne hrubým. Hrubý výnos je marketing. Čistý výnos je realita.

Na Redditu uživatel „RealitniKoumák“ napíše: „Investice do 2+kk v Praze 4 se vyplatila. Nájemné roste o 7 % ročně, aktuálně 22 500 Kč za byt za 6,2 milionu. Výnos 4,3 % a stoupá.“ To je příběh, který funguje - protože je založený na skutečných datech, ne na přáních.

Co dělat, pokud už jste přecenili nájemné

Už jste koupili byt a zjistili, že nájemné je příliš vysoké? Nezoufejte. Existují možnosti:

• Změňte nájemné na tržní úroveň. Pokud je vaše nájemné o 20 % vyšší než sousední byty, snižte ho. Rychlejší obsazení = více příjmu za rok.
• Přidejte hodnotu. Přidejte klimatizaci, moderní koupelnu, nebo kvalitní kuchyň. To vám umožní zvýšit nájemné o 10-15 % bez rizika.
• Přemýšlejte o pronájmu na krátkou dobu. Pokud je byt v centru, zvažte Airbnb. V Praze a Brně to může být výhodnější než dlouhodobý nájem.
• Prodejte a přesuňte se. Pokud máte byt v Ústí nad Labem s nízkým růstem cen, zvažte prodej a přesun do Brna nebo Prahy. Výnos je nižší, ale riziko je také nižší.

Nejhorší je nic nedělat. Čím déle necháte byt prázdný nebo přeceněný, tím větší ztráty budete mít.

Závěr: Investice do bytu není „koupit a zapomenout“

Investice do bytu není jako koupit akcie. To je aktivní investice. Vyžaduje analýzu, sledování trhu a pravidelnou údržbu. Když předpokládáte, že nájemné bude rostout o 10 %, a nezkontrolujete trh, přijdete o peníze.

Pravda je jednoduchá: nejbezpečnější investice nejsou ty s nejvyšším výnosem. Jsou to ty, které neztrácí hodnotu, mají stabilní nájemníky a nevyžadují, abyste si vymýšleli, jak je pronajmout.

Praha a Brno nejsou nejvýnosnější, ale jsou nejbezpečnější. A v roce 2025 je bezpečnost důležitější než výnos.