pro, 20 2025
Krátkodobý pronájem přináší více peněz - ale jen pokud vše funguje jak má
Zamyslel jste se někdy, proč někdo v Praze vydělává na bytě 700 tisíc korun ročně a jiný vlastník stejného bytu v témže domě má příjem jen 240 tisíc? Nejde o velikost nebo polohu - jde o to, jaký typ pronájmu používáte. Krátkodobý pronájem prostřednictvím Airbnb nebo Booking.com může přinést dvojnásobek, trojnásobek příjmu než dlouhodobý nájem. Ale jen pokud máte čas, trpělivost a schopnost reagovat na každou rezervaci, každý problém a každou změnu zákona.
V roce 2025 už není možné říct, že krátkodobý pronájem je „zlatá žíla“. Trh se změnil. V Praze, Brně, Českém Krumlově nebo Karlových Varech je stále možné vydělávat dobře. Ale v rezidenčních čtvrtích, na okrajích měst nebo v městech bez turistického ruchu je dlouhodobý nájem stále bezpečnější volbou. A to nejen kvůli penězům - ale kvůli klidu.
Co vlastně znamená „vyšší výnos“?
Na první pohled je to jednoduché. Když si vezmete byt o velikosti 60 m² v Praze, můžete ho pronajmout dlouhodobě za 22 000 Kč měsíčně. To je 264 000 Kč ročně. Po odečtení údržby, daní a pojištění vám zůstane přibližně 230 000 Kč. Výnos je okolo 7-8 %, pokud jste byt koupili za 3-3,5 milionu korun.
A teď krátkodobý pronájem. Pokud byt umístíte na Airbnb a budete ho nabízet za 2 000 Kč za noc, při 20 nocích měsíčně to dá 40 000 Kč. To je 480 000 Kč ročně - téměř dvojnásobek. Zní to skvěle. Ale tohle je jen teorie. V reálu se obsazenost v průměru pohybuje mezi 50 % a 70 %. V zimě, v období mimo turistickou sezónu, může klesnout na 30 %. A to je už jen 18 000 Kč měsíčně - méně než dlouhodobý nájem.
Navíc se musíte postarat o úklid mezi hosty, přijímat a odvízet návštěvníky, řešit reklamace, připravovat faktury, platit poplatky platformám (10-15 %), a to všechno v čase, kdy byste raději odpočívali. Pokud necháte správu na firmě, zaplatíte 15-25 % z příjmů. A když to všechno sečtete, čistý výnos může být jen o 10-20 % vyšší než u dlouhodobého nájmu - nebo dokonce nižší.
Proč někdo volí dlouhodobý pronájem - i když vydělává méně
Stále se najde mnoho lidí, kteří preferují dlouhodobý nájem. Proč? Protože jim nejde o to, aby vydělávali nejvíc. Chcete-li klid. Chcete-li spát bez starostí. Chcete-li, aby vám byt nebyl každý týden přeměněn na hotelovou izbu.
Dlouhodobý nájem je jednoduchý. Smlouva na 12 měsíců, nájemník platí včas, nájemník se stará o čistotu, vy přijdete jen jednou za půl roku na kontrolu. Údržba je méně častá. Pokud se něco rozbije, nájemník to hlásí - a vy to opravíte. Neřešíte, kdo si přinesl pivo do ložnice, kdo nechal rozlitou vodu na podlaze, nebo kdo zanechal špinavé ručníky na koupelně.
Ve srovnání s krátkodobým pronájmem je to jako jízda na kole proti jízdě na motocyklu. Dlouhodobý nájem je pomalejší, ale bezpečnější. A pokud máte nemovitost v oblasti, kde není moc turistů - třeba v Hradci Králové, Ústí nad Labem nebo v některých částech Ostravy - je to jediná rozumná volba. Krátkodobý pronájem tam prostě nevydrží. Hosté se neobjeví. A vy budete platit poplatky za platformu, aniž byste vydělali.
Lokalita rozhoduje víc než cokoli jiného
Největší chyba, kterou lidé dělají, je předpokládat, že krátkodobý pronájem funguje všude. To není pravda. V centru Brna, kde máte byt u Hlavního nádraží nebo v městském jádře, může být obsazenost 85-90 %. V Praze v Žižkově, na Vinohradech nebo v Karlíně se nájemníci objevují celý rok. V těchto místech je krátkodobý pronájem výhodný - pokud ho spravujete dobře.
Ale vezměte si byt v Praze 5, v Ořechovce, nebo v některé z bytových domů v okolí Letné. Tam se turisté neobjevují. Tam žijí lidé. Tam je potřeba dlouhodobý nájem. Pokud tam vložíte byt na Airbnb, můžete mít tři rezervace za měsíc - a zbytek času byt prázdný. A platíte poplatky za každou rezervaci, i když nevypadáte.
Nezapomeňte na to, že většina lidí, kteří vydělávají na krátkodobém pronájmu, nemají jen jeden byt. Mají pět, deset, někdy i dvacet. A pracují na tom celý den. To není investice pro důchodce, který chce jen příjem bez práce. To je podnikání. A podnikání má rizika.
Rizika krátkodobého pronájmu - a jak se jim vyhnout
Největší riziko krátkodobého pronájmu není nízká obsazenost. Je to změna zákona.
V Praze už teď existují oblasti, kde je krátkodobý pronájem omezen. V centru města můžete pronajímat jen pokud máte povolení. V některých domech je to zakázáno úplně. V roce 2025 se počítá s tím, že bude větší kontrola, až se z krátkodobého pronájmu stane podnikání - a budete muset mít daňový identifikátor, účetnictví a platit daň z příjmů jako podnikatel.
Další riziko je pandemie. V roce 2020, kdy se zastavil cestovní ruch, mnoho vlastníků krátkodobých bytů ztratilo 50-80 % příjmů. Dlouhodobí nájemníci zůstali. Pláceli. A vlastníci měli příjem. Krátkodobý pronájem je citlivý na globální události - válečné konflikty, ekonomické krize, epidemie. Dlouhodobý nájem je odolnější.
Ještě jedna věc: nájemníci. U krátkodobého pronájmu nemáte kontrolu nad tím, kdo přijde. Může to být student, který pořádá párty. Může to být rodina s dětmi, která zneužívá kuchyň. Může to být někdo, kdo zanechá po sobě škody. A vy musíte reagovat hned. Nečekáte tři měsíce na smluvní ukončení - musíte to vyřešit v 24 hodinách.
Co vybrat? Záleží na vás - a na vaší nemovitosti
Není jednoduchá odpověď: „Vždycky volte krátkodobý.“ Nebo: „Vždycky volte dlouhodobý.“
Pokud máte byt v turisticky atraktivní lokalitě - Praha, Brno, Český Krumlov, Karlovy Vary, Liberec - a máte čas nebo peníze na profesionální správu, krátkodobý pronájem může být výhodnější. Ale jen pokud:
- Obsazenost je pravidelně nad 60 %
- Máte kvalitní fotografie, dobře napsaný popis a dobré hodnocení
- Platíte za správu jen pokud je to nutné
- Neplánujete byt používat vlastním užitkem - je to investice, ne domov
Pokud máte byt v rezidenční čtvrti, ve městě bez turistického ruchu, nebo pokud nechcete být k dispozici 24 hodin denně, volte dlouhodobý pronájem. Výnos je nižší, ale:
- Je stabilní
- Je předvídatelný
- Nevyžaduje každodenní péči
- Není ohrožen zákonem
A pokud nevíte, co dělat? Zkuste to oba způsoby. Nájemte byt dlouhodobě na šest měsíců. Zkontrolujte, kolik vyděláte. Pak ho vypusťte na Airbnb na tři měsíce a sledujte, kolik vyděláte tam. Porovnejte. To je jediný způsob, jak zjistit, co vám opravdu funguje.
Co dělat dál?
Když rozhodnete, jaký typ pronájmu chcete, začněte s tímto:
- Proveďte analýzu lokality - podívejte se, kolik bytů je na Airbnb v dané ulici, jaká je jejich průměrná cena a obsazenost.
- Spusťte kalkulačku výnosu - využijte nástroje jako Bohemian Estates, které počítají s aktuálními daty z inzerčních portálů.
- Uvažujte o nákladech - nejen o údržbě, ale i o vašem čase. Co je vaše hodinová mzda? Pokud na správu krátkodobého pronájmu trávíte 20 hodin týdně, a vaše mzda je 300 Kč/hod, započítejte 24 000 Kč měsíčně jako náklad.
- Podívejte se na zákony - zjistěte, zda ve vašem domě nebo městě neexistují omezení krátkodobých pronájmů.
- Nezačínejte s větším bytem - začněte s garsonkou nebo menším bytem. Vyzkoušejte si to, než se pustíte do větší investice.
Nemusíte mít všechno hned. Dlouhodobý pronájem vám dá čas. Krátkodobý vám dá příjem - ale jen pokud ho neztratíte v práci, která vás vyčerpá.
Je krátkodobý pronájem v Praze v roce 2025 stále výhodný?
Ano, ale jen v určitých lokalitách. V centru, na Vinohradech, v Žižkově nebo v Karlíně může být výnosný, pokud máte vysokou obsazenost (nad 60 %) a dobře spravujete byt. V rezidenčních čtvrtích nebo mimo turistické oblasti už to nevyplývá. A musíte počítat s dalšími regulacemi - v Praze už některé domy zakazují krátkodobý pronájem.
Jaký je průměrný výnos z dlouhodobého pronájmu v Praze?
Průměrný měsíční příjem z dlouhodobého pronájmu bytu o velikosti 60-65 m² v Praze je 22 000-26 763 Kč. Po odečtení údržby, daní a pojištění vám zůstane čistý příjem okolo 18 000-20 000 Kč měsíčně. To odpovídá ročnímu výnosu 7-8 %, pokud jste byt koupili za 3-3,5 milionu korun.
Je lepší mít krátkodobý pronájem s vlastní správou nebo předat ho firmě?
Předat správu firmě je lepší, pokud nemáte čas nebo zkušenosti. Ale zaplatíte 15-25 % z příjmů. To znamená, že pokud vyděláte 40 000 Kč měsíčně, zůstane vám jen 30 000-34 000 Kč. Pokud máte čas, umíte komunikovat s lidmi a máte schopnost organizovat úklid, můžete si to ušetřit. Ale budete pracovat jako zaměstnanec - a to každý den.
Může krátkodobý pronájem být méně výnosný než dlouhodobý?
Ano, a to častěji, než si lidé myslí. Pokud máte nízkou obsazenost, platíte vysoké poplatky za platformy, často musíte opravovat škody nebo zaplatíte za profesionální úklid, může být čistý výnos nižší než u dlouhodobého nájmu. Některé studie ukazují, že při 60 % obsazenosti a 20 % provizích je výnos z krátkodobého pronájmu dokonce nižší.
Co se stane, když se z krátkodobého pronájmu stane podnikání?
V roce 2025 se předpokládá, že pokud vyděláte více než 120 000 Kč ročně z krátkodobého pronájmu, budete považováni za podnikatele. To znamená, že budete muset mít daňový identifikátor, vést účetnictví, platit daň z příjmů a zdravotní a sociální pojištění. To zvyšuje náklady a administrativní zátěž. V některých městech už je to taková povinnost i při nižším příjmu.