Jak vyhodnotit ROI rekonstrukce investičního bytu: praktický návod pro české investory

Rekonstrukce investičního bytu není jen o nových podlahách a nové koupelně. Je to finanční rozhodnutí, které může přinést zisk… nebo ztrátu. Mnoho investorů si myslí, že když byt vypadá lépe, automaticky vydělávají. To je nepravda. ROI - návratnost investice - je jediný ukazatel, který ti řekne, jestli se to vyplatilo. A nejde o to, kolik jsi utratil, ale kolik jsi z toho dostal.

Co vlastně ROI znamená?

ROI je zkratka pro Return on Investment - návratnost investice. V češtině se říká účinnost investice. Je to procentuální poměr mezi tím, co jsi vložil, a tím, co jsi získal. Vzorec je jednoduchý: ROI (%) = (Zisk / Náklady) × 100.

Zisk znamená rozdíl mezi hodnotou bytu po rekonstrukci a původní hodnotou. Náklady zahrnují vše: materiál, práci, dočasný pronájem, úřední poplatky, dokonce i čas, který jsi strávil řešením stavebních problémů. Pokud jsi do bytu vložil 400 000 Kč a po rekonstrukci se jeho tržní hodnota zvýšila o 600 000 Kč, tvůj zisk je 600 000 Kč. ROI je tedy (600 000 / 400 000) × 100 = 150 %. To znamená, že jsi na každou korunu vloženou získal 1,5 koruny.

Ale pozor: tohle je jen jeden přístup. Někdo počítá ROI jen z vlastního kapitálu, jiní z celkové ceny bytu. To může dát úplně jiný výsledek. Když si koupíš byt za 3 miliony Kč, zapůjčíš si 2,4 milionu a vlastních peněz vložíš jen 600 000 Kč na rekonstrukci, tak ti ROI z vlastního kapitálu bude výrazně vyšší než ROI z celkové ceny.

ROI pro prodej vs. ROI pro pronájem

Neexistuje jediný správný způsob, jak ROI počítat. Záleží na tvém cíli.

Prodej: Tady se počítá rozdíl mezi cenou před a po rekonstrukci. Pokud jsi koupil byt za 2 800 000 Kč, vložil 450 000 Kč do rekonstrukce a prodal ho za 3 600 000 Kč, tvůj zisk je 3 600 000 - 2 800 000 = 800 000 Kč. ROI = (800 000 / 450 000) × 100 = 177,8 %. To zní skvěle. Ale zapomeň na to, že jsi měl náklady na prodej - makléř, daň z příjmu, poplatky za převod. Ty se často zapomínají a můžou snížit ROI o 5-10 %.

Pronájem: Tady se počítá čistý příjem z nájmu za rok. Příklad: byt pronajímáš za 17 000 Kč měsíčně. Roční příjem = 204 000 Kč. Náklady: pojištění (12 000 Kč), údržba (15 000 Kč), daně (30 000 Kč), výdaje na energii (8 000 Kč) = celkem 65 000 Kč. Čistý příjem = 204 000 - 65 000 = 139 000 Kč. Rekonstrukce stála 420 000 Kč. ROI = (139 000 / 420 000) × 100 = 33,1 %. To je velmi dobrý výsledek.

Podle Nejstav.cz je ROI nad 30 % pro pronájem považováno za výborné. Většina bytů v Česku má ROI mezi 5 % a 12 %. Pokud máš 33 %, jsi v top 10 % investorů.

Co zvyšuje ROI - a co ho ničí

Ne každá rekonstrukce zvýší hodnotu. Některé úpravy jsou jen „dekorace“. Jiné jsou investice.

Zvyšují ROI:

• Modernizace topení - např. výměna kotle za kondenzační nebo přechod na tepelné čerpadlo
• Výměna oken na trojskleněné s nízkou emisí - snižuje náklady na energii a zvyšuje atraktivitu
• Rekonstrukce koupelny a kuchyně - ty dvě místnosti mají největší vliv na cenu bytu
• Vyvážený design - není potřeba luxus, ale kvalita a čistota
• Umístění - byt v centru Prahy nebo Ostravy má větší potenciál než stejný byt v malém městě

Sníží ROI:

• Přehnané úpravy - zlaté kohoutky, klenuté stropy, nebo „designový“ kámen na zdi - to nechce nikdo
• Nepočítání s náklady na výdrž - kvalitní podlaha z korku je hezká, ale v bytovém pronájmu se rychle opotřebí
• Ignorování trhu - rekonstrukce pro rodinu se nesedí na byt pro studenty
• Nečasové náklady - když byt 4 měsíce nestěhuje, ztrácíš 68 000 Kč příjmu (při 17 000 Kč měsíčně)

Kde najít správné odhady hodnoty

Nemůžeš odhadnout hodnotu bytu jen podle toho, jak vypadá. Potřebuješ data.

Nejlepší zdroje pro Česko:

• cenovamapa.org - ukazuje reálné prodejní ceny bytů v okolí, podle velikosti, stavu a lokalitě
• Realitní makléři - požádej tři různé firmy o odhad hodnoty před a po rekonstrukci
• Porovnání na nejsprávnější.cz - hledání podobných bytů v okolí s podobným stavem
• Analýzy od ING Banku - ukazují trendy v cenách bytů v jednotlivých městech

Pokud ti makléř řekne, že byt po rekonstrukci bude stát 10 % více, nevěř mu. To je příliš optimistické. Průměrný růst hodnoty po kvalitní rekonstrukci je 15-25 %, ale jen v dobře vybrané lokalitě. V Hradci Králové, kde žiju, se byty po rekonstrukci zvyšují v průměru o 18 %.

Co říkají čísla

Podle statistik ČSÚ z roku 2023 je průměrná návratnost investic do bytových nemovitostí v Česku 4,8 %. Ale to je průměr - včetně bytů, které nikdo neřešil. Rekonstruované byty v centru měst mají ROI 6-7,5 %. V Praze může být 8-10 %, pokud máš kvalitní rekonstrukci a dobrý pronajímač.

Proč je to tak? Protože:

• Tržní poptávka po bytách v centru roste
• Investoři se přesouvají z Prahy do okolí, ale stále chtějí kvalitu
• Nové zákony o pronájmu zvyšují důvěru nájemníků ve větších městech

Prognózy ING Banku na období 2024-2026 ukazují, že ROI bude mírně klesat kvůli vyšším úrokovým sazbám. Ale to platí jen pro byty s hypotékou. Pokud máš vlastní kapitál, můžeš si udržet ROI na 6-8 %.

Nejčastější chyby investorů

9 z 10 lidí, kteří dělají rekonstrukci, dělá tyto chyby:

1. Nezahrnují všechny náklady - zapomínají na účetní poplatky, stavební povolení, dočasný pronájem, přepravu odpadu.
2. Chybí výpočet časového ztráty - když byt nepronajmeš 3 měsíce, ztrácíš 50 000-70 000 Kč.
3. Chybí odhad tržní hodnoty - předpokládají, že byt bude stát více, jen protože je „nový“.
4. Neberou v úvahu nájemní trh - rekonstruují pro rodinu, ale v bytě žijí studenti.
5. Zaměňují náklady s investicemi - nová kuchyně je investice, když zvýší nájemné. Když jen vypadá hezky, je to jen výdaj.

Největší chyba? Věřit, že „vyšší nájemné = vyšší ROI“. Ne. Výsledný ROI závisí na čistém příjmu. Pokud zvýšíš nájemné o 2 000 Kč, ale zvýšíš náklady na údržbu o 1 800 Kč, získáš jen 200 Kč. To je jen 0,5 % ROI.

Co dělat, abys zvýšil ROI

Nejlepší strategie pro české investory:

• Zaměř se na koupelnu a kuchyni - tyto dvě místnosti přinášejí 70 % nárůstu hodnoty.
• Vyber kvalitní, ale trvanlivé materiály - kvalitní keramika, nerezové kohoutky, vodotěsné podlahy.
• Přemýšlej o nájemníkovi - studenti potřebují WiFi, parkování, blízkost kolejí. Rodiny potřebují skříně, dětský kout, bezpečné schody.
• Uvažuj o dlouhodobém výsledku - kvalitní izolace sníží náklady na energii o 30 % - to se vyplatí za 5 let.
• Nezapomeň na dokumentaci - měj všechny faktury, smlouvy, protokoly. To zvyšuje důvěru při prodeji.

Největší zisk přineseš, když rekonstruujeme s cílem: „Co by nájemník ocenil?“ Ne „Co bych si chtěl vlastnit?“

Co se bude dít v budoucnu

Do roku 2027 se očekává, že výpočet ROI bude přesnější. Nové nástroje s AI budou předpovídat, jaký typ rekonstrukce zvýší hodnotu bytu v konkrétní lokalitě o kolik procent. Například: „V Hradci Králové výměna oken zvýší hodnotu o 12 %, v Praze o 18 %.“

Podle analýz Nejstav.cz bude v budoucnu důležitější i ekologický aspekt. Byty s nízkou energetickou náročností (třída A) budou mít vyšší nájemné a vyšší prodejní cenu. To znamená, že investice do izolace a tepelného čerpadla nebude jen „zelená“ - bude i finančně výhodná.

Pravda je jednoduchá: ROI není náhoda. Je to výsledek přesného plánování, reálných dat a odmítnutí iluzí. Když počítáš správně, každá koruna, kterou vložíš, ti vrátí dvojnásobek. Když ne, ztrácíš čas, peníze a příležitost.