Jak poznat varovné signály nekvalitní realitní služby

Realitní makléř by měl být vaším spojencem při koupi nebo prodeji nemovitosti - ne vaším překážkou. V České republice působí přes 14 tisíc makléřů, ale ne všichni pracují čestně. Někteří využívají vaši neznalost, tlak času nebo potřebu rychlého řešení, aby si vydělali na vašem účtu. Jak tedy poznat, že máte před sebou nekvalitní službu, a ne jenom špatný den? Tady je, co byste měli vědět.

Zavádějící inzeráty - když fotka není vaše nemovitost

Jedním z nejčastějších podvodů je inzerát, který vypadá příliš dobře. Byt s výhledem na park, nový koupelny, světlá kuchyně - a všechno to jen na obrázku. Ve skutečnosti je zde záplavová zóna, koupelna z roku 1987 a kuchyně má jen jednu zásuvku. Makléř, který takto přikrášluje, nezajímá vaše potřeby. Zajímá ho, aby podpis podepsal hned teď. Pokud se inzerát liší od reality, když přijedete na prohlídku, je to červená vlajka. A nezapomeňte: pokud stejnou nemovitost nabízí pět různých kanceláří, je to skoro jistě převzatý inzerát. Někdo jiný ji už nabízel, a tento makléř ji jen „převezme“ bez vědomí majitele. Takový inzerát je zbytečný a často vede k zmatku i ztrátě času.

Nátlak na rychlé rozhodnutí - nejde o rychlost, ale o bezpečí

Když vám makléř říká: „Tuto nemovitost si můžete vybrat jen dnes, jinak ji někdo jiný koupí“, je to klasický trik. Pravda je jednoduchá: dobrý makléř vás nechá přemýšlet. Pokud máte zájem, dá vám čas na prohlídku, na poradu s rodinou, na zkontrolování dokumentů. Nátlak je příznak, že se snaží zneužít vaši nejistotu. A pokud vás přiměje podepsat rezervační smlouvu během půl hodiny, je to ještě horší. Rezervační smlouva vás zavazuje k nákupu. Pokud se později rozhodnete odstoupit, můžete ztratit celou rezervační částku - a to i když jste se jen „přišli podívat“. Kvalitní makléř vás o to nevybízí. Dává vám prostor, aby jste věděli, co děláte.

Nerealistické sliby - „Prodáme to za 20 % víc!“

Když vám někdo slíbí, že vaši nemovitost prodá o 20 % víc než konkurence, měli byste se okamžitě zeptat: „A proč to neudělali všichni?“ To je takzvané „nabírání na cenu“. Makléř vám říká, co chcete slyšet, aby vás přiměl k podpisu. Ale když nemovitost leží měsíce bez zájemců, zjistíte, že ta „vysoká cena“ je vlastně nemožná. A nakonec musíte slevit o 15 %, 20 %, nebo více. Důvod? Protože jste věřili, že ta nemovitost má hodnotu, kterou vlastně nemá. Skutečný makléř vám řekne: „Tady je tržní cena, tady je, co jiní platí, a tady je, jak můžeme zvýšit vaše šance.“ Není to příjemné, ale je to pravda.

Nedostatek komunikace - když vás nechává ve tmě

Když jste si vybrali makléře, nechcete být jen číslo v jeho seznamu. Dobrý makléř vás pravidelně informuje: kdo se podíval, jaké byly reakce, kdy je další návštěva, jak se mění trh. Pokud po týdnu nevíte nic nového, neodpovídá na zprávy, nezavolá, když se něco změní - je to varovný signál. Komunikace není bonus. Je to základ. Pokud vás ignoruje, když jste zájemcem, jak bude reagovat, když bude problém s doložením majetku nebo s výpočtem daní? Ticho je často horší než špatná zpráva.

Podvodné smlouvy - rezervační smlouva a finanční zálohy

Rezervační smlouva je věc, kterou byste měli pochopit, ne podepsat jen proto, že „to je standard“. Některé kanceláře ji používají jako past. Zájemce podepíše, zaplatí 50 000 Kč, a pak zjistí, že pokud se rozhodne odstoupit, ztrácí všechno. A to i když se zjistí, že nemovitost má skryté vady. To není standard. To je podvod. A ještě horší je finanční záloha. Někdo vám řekne: „Můžeme vám dát 200 000 Kč hned, abyste měl peníze na přestěhování.“ To zní jako dar. Ale ve skutečnosti je to půjčka s úrokem 10 % až 15 % ročně. A když se podíváte na smlouvu, zjistíte, že to není záloha, ale úvěr. A vy to nevíte, protože vám to nevysvětlili. Takové smlouvy jsou na hraně zákona - a většinou jsou navržené tak, aby vás zneužily, když jste ve finanční tísni.

Exkluzivita a provize - kdo platí za koho?

Některé makléře vás přimějí podepsat exkluzivní smlouvu na 9 nebo 12 měsíců. To je příliš dlouho. Pokud jste spokojeni, prodloužíte ji. Pokud ne, měli byste mít možnost odejít. Standard je 3-6 měsíců. Pokud vám to někdo navrhne déle, je to příliš agresivní. A co provize? Pokud kupující vidí cenu 5 000 000 Kč a pak zjistí, že musí zaplatit navíc 150 000 Kč provize, ztratí zájem. Kvalitní makléř vkládá provizi do ceny. Prodejní cena je 5 150 000 Kč - a ona už zahrnuje jeho odměnu. Takže kupující nevidí „navýšení“. A vy, jako prodávající, dostanete přesně to, co jste očekávali. Pokud vám makléř říká: „Máme jiný model“, je to způsob, jak vás zmatet. Pravda je: férový makléř hájí zájmy toho, kdo ho najal. Ne obou stran najednou.

Podvodné letáčky a falešné příběhy

Víte, co je na vaší schránce? „Doktor s hotovostí koupí byt v této čtvrti.“ Nebo: „Advokát hledá dům pro svoji rodinu.“ To zní důvěryhodně, že? Ale to jsou jen marketingové triky. Za těmito letáčky stojí makléř, který chce vzbudit zájem. A nezajímá ho, jestli je to pravda. Je mu jedno, jestli vás přemůže zvědavost. A když přijedete, zjistíte, že to je jen další byt, který se prodává. Takové letáčky jsou záměrně vytvořené tak, aby vás přesvědčily, že je to unikátní příležitost. A to není. Je to jen reklama.

Co dělat, když už jste v pasti?

Pokud jste už podepsali smlouvu, neznamená to, že jste bez východiska. Vždycky máte právo požádat o kopii všech dokumentů. Pokud vám je makléř odmítá poskytnout, je to další červená vlajka. Můžete se obrátit na Českou obchodní inspekci nebo na odborné poradce. Neztrácejte čas. Každý den, co čekáte, může zhoršit vaši situaci. A pamatujte: žádný makléř nemá právo vás vystrašit, zlobit nebo vás přimět k něčemu, co nechápete. Vaše práva jsou vždy na prvním místě.

Jak vybrat dobrého makléře - 3 kroky

• 1. Zkontrolujte recenze - ne jen na Facebooku, ale i na portálech jako Realitník.cz nebo Realestate.cz. Hledejte konkrétní příběhy, ne jen „Doporučuji!“
• 2. Požádejte o příklady prodejů - když vám ukáže 3 byty, které prodal v posledních 6 měsících, a řekne vám, jak dlouho trvalo a za jakou cenu, je to dobrý znamení.
• 3. Požádejte o písemnou nabídku - všechno, co vám slíbí, musí být napsané. Pokud to není, není to vážné.

Realitní trh není příroda. Je to obchod. A jako každý obchod, může být férový - nebo zneužívající. Vaše nejlepší zbraň je informovanost. Nechte se přesvědčit jen tím, že vám někdo říká, co chcete slyšet. Ptějte se, kontrolojte, vyměňujte názory. A pokud se vám něco nezdá - nezavírejte oči. Většina podvodů je jen vzdálená jedna otázka od odhalení.