led, 7 2026
Nejčastější spor mezi nájemníky a pronajímateli se týká kauce. Většina lidí si myslí, že kauce je jen další platba, kterou musíte dát předem - a pak už jen čekáte, až vám ji někdy vrátí. Ale to je chyba. Kauce není poplatek. Je to zástava. A pokud ji nezadáte správně, můžete ztratit tisíce korun - nebo být obviněni z něčeho, co jste neudělali.
Co je kauce a proč ji vůbec platíte?
Kauce je finanční jistota, kterou nájemce dodá pronajímateli, aby zaručil plnění povinností z nájemní smlouvy. To znamená: pokud nezaplatíte nájemné, poškodíte byt nebo nevrátíte klíče, pronajímatel může z kauce zaplatit tyto náklady. Ale jen tyto. Nic víc.
Podle § 2254 občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) je maximální výše kauce trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud platíte 18 000 Kč měsíčně, nemůže vám pronajímatel požadovat více než 54 000 Kč kauce. A to je konec. Už nejsou povoleny žádné „dodatečné záruky“ za služby, elektřinu nebo vodu. To je důležité - kauce se počítá jen z nájemného, nikoli z celkové částky, kterou platíte měsíčně.
Příklad: Nájemné 12 000 Kč + služby 3 500 Kč = celkem 15 500 Kč. Maximální kauce je 36 000 Kč (3 × 12 000), ne 46 500 Kč. Pokud vám pronajímatel říká, že musíte dát 46 500 Kč, je to nezákonné. Můžete mu to říct - a pokud vás ignoruje, podáte stížnost na Českou obchodní inspekci.
Kde se kauce ukládá a jak se úročí?
Kauce není peníze, které pronajímatel může použít jak chce. Zákon mu zakazuje smíchat ji s vlastními penězi. Musí ji držet na odděleném účtu. A nejen to - musí ji úročit.
Podle § 1801 občanského zákoníku je zákonný úrok z prodlení 7 % ročně. To znamená, že pokud jste dali 40 000 Kč kauce, měli byste za rok dostat 2 800 Kč úroků. V praxi to většina pronajímatelů ignoruje. Ale pokud při výstupu z bytu nevidíte úroky ve výši 350-400 Kč za každý rok nájmu, máte právo je požadovat.
Nejlepší praxe: Pokud je kauce vysoká (např. 3 měsíční nájmy), doporučuje se ji uložit na spořicí účet, kde se automaticky připisují úroky. To zamezí pozdějším sporům. Pokud vám pronajímatel řekne „kauce je jen záruka, necháme ji na běžném účtu“, je to nelegální.
Co musí být v nájemní smlouvě?
Kauce se nesmí předpokládat. Musí být výslovně uvedena v nájemní smlouvě nebo v jejím dodatku. Pokud tam není, není platná. A to platí i pro výši, lhůtu vrácení a podmínky zadržení.
Právníci doporučují použít přesnou formulaci:
„Nájemce skládá kauci (jistotu) ve výši [částka] Kč jako zajištění úhrady případných dluhů na nájemném, službách nebo škod způsobených na předmětu nájmu. Kauce bude vrácena nájemci nejpozději do 30 dnů ode dne vyklizení a předání bytu a vyrovnání všech závazků.“
Tady je klíčové: 30 dnů. To je maximální lhůta podle zákona. Pokud vám kauce nevrátí do 30 dnů, máte právo požadovat smluvní pokutu 0,1 % denně z celkové výše kauce. U 40 000 Kč to znamená 40 Kč denně - za 10 dní prodlevy to je 400 Kč. To se nevyplatí ignorovat.
Předávací protokol - nejdůležitější dokument v celém nájmu
90 % sporů o kauci vzniká kvůli jedné věci: stav bytu při výstupu. Pronajímatel říká: „Stěny jsou poškozené.“ Vy říkáte: „Nebyly.“ Kdo má pravdu? Nikdo - protože neexistuje důkaz.
Řešení? Předávací protokol. Nejen slovní, ale s fotografiemi. Všechny místnosti, všechny stěny, podlahy, koupelna, kuchyně, okna. Každá škrábnutí, každá skvrna, každá vadná dlaždice - musí být zachycená. A musí to podepsat obě strany.
Podle průzkumu Realitan.cz z roku 2023 mají nájemníci, kteří podepsali podrobný předávací protokol s fotografiemi, 78 % nižší pravděpodobnost sporu o kauci než ti, kteří protokol nepodepsali.
Co v protokolu nezapomeňte:
- Datum a čas předání
- Jména obou stran
- Podpis nájemce i pronajímatele
- Fotografie (ideálně s časovou razítkem)
- Popis všech stávajících vad (např. „poškozená dlaždice v koupelně, levý roh“)
Na začátku nájmu také zaznamenejte stav koberců, nábytku, elektroniky. Pokud vám pronajímatel nabízí „předávací protokol“ jen jako text bez fotek - odmítněte. Je to neúplné a nezákonné.
Co může pronajímatel z kauce zadržet?
Není to „co chce“. Je to jen:
- Nepřiplacené nájemné
- Nepřiplacené služby (voda, elektřina, odpad, údržba)
- Škody způsobené nájemcem (např. vytržená dlaždice, spálená podlaha, poškozené okno)
Nemůže zadržet:
- „Změnu vzhledu“ - třeba jste vymalovali stěnu na modro? Pokud to bylo v smlouvě povoleno, nebo pokud je to běžný opotřebení, nezadržuje.
- „Obnovu interiéru“ - pokud byt byl starý a nájemce ho nezničil, nezadržuje.
- „Výměnu koberců“ - pokud nebyly poškozeny, jen opotřebované.
- „Čištění“ - pokud jste byt nechali čistý, nezadržuje. Pokud jste nechali zbytky potravin nebo odpadu, pak ano.
Pokud vám pronajímatel zadrží kauci za „opravu stěn“, ale nemá fotografie z předání, nemá důkaz. A podle Bezrealitky.cz je 72 % nároků na zadržení kauce zamítnuto soudy kvůli nedostatečné dokumentaci.
Alternativy k kaci - co se děje v roce 2026?
Trh se mění. Více lidí nechce dát 50 000 Kč najednou. Proto se stále častěji používají alternativy:
- Pojištění kauce - platíte pojistné (cca 500-1 000 Kč ročně) a kauce není vaše. Pokud je potřeba, pojistka platí. Využívá ji už 45 % nájemníků v Praze.
- Bankovní záruka - banka vydá záruku za poplatek (1-2 % ročně z výše kauce). Nájemce nemusí dát peníze, ale má záruku. Vhodné pro stabilní příjmy.
- Vyšší nájemné - místo kauce zvýšíte měsíční platbu o 10-15 %. Vhodné pro ty, kdo nemají kapitál, ale mají pravidelný příjem.
- Ručení třetí osoby - rodič, přítel nebo zaměstnavatel ručí. Používá ho asi 22 % nájemníků.
Proč to záleží? Protože klasická kauce dává pronajímateli okamžitý přístup k penězům. U pojištění nebo bankovní záruky musí čekat 7-14 dní na vyřízení žádosti. To znamená: pokud je nájemník v pořádku, nemusí nic platit - a pokud je v pořádku, také neztrácí žádné peníze.
Co se změní v roce 2026?
Ministerstvo spravedlnosti připravuje novou úpravu občanského zákoníku. Návrh zákona č. 284/2024 Coll. zveřejněný v květnu 2024 navrhuje:
- Zkrácení lhůty pro vrácení kauce z 30 na 14 dní
- Povinnost předložit účetní důkazy pro každou zadrženou částku
- Zákaz zadržování kauce za „běžné opotřebení“
Česká obchodní inspekce v roce 2024 registrovala 28 500 stížností spojených s kaucí - to je 12 % více než v roce 2023. Nejčastější důvod? Prodleva při vrácení a neoprávněné zadržování částky za „poškození“, které neexistovalo.
Právník Martin Kubík říká: „Kauce má být zárukou, ne nástrojem k zisku.“
Co dělat, když vám kauci nevrátí?
1. Zkontrolujte smlouvu - je tam přesně uvedená výše, lhůta a podmínky?
2. Podívejte se na předávací protokol - je tam něco, co by mohlo oprávnit zadržení?
3. Napište formální žádost o vrácení kauce s odkazem na zákon a smlouvu. Uveďte, že pokud nebudete mít peníze do 14 dnů, budete požadovat pokutu 0,1 % denně.
4. Pokud neodpoví - podáte stížnost na Českou obchodní inspekci. Stačí online formulář. Většina případů se vyřeší během 30 dnů.
5. Pokud jde o větší částku (více než 10 000 Kč) a inspekce nepomůže - podáte žalobu na soud. Náklady jsou nízké, proces je jednoduchý. Více než 80 % případů vyhrávají nájemníci, pokud mají dokumenty.
Co si pamatovat - 5 pravidel pro nájemníka
- Kauce je maximálně 3× měsíční nájemné - nic víc.
- Předávací protokol s fotografiemi je povinný - bez něj nemáte šanci.
- Kauce se úročí 7 % ročně - požadujte úroky.
- Nevrátí-li vám kauce do 30 dnů, požadujte pokutu 0,1 % denně.
- Pokud vám zadrží kauce za „poškození“, vyžadujte důkazy - účty, faktury, fotografie z předání.
Co si pamatovat - 3 pravidla pro pronajímatele
- Nepožadujte více než 3× měsíční nájemné - jinak je smlouva neplatná.
- Uložte kauci na oddělený účet a úročte ji.
- Dokumentujte každou škodu - bez důkazů vás soud nepodpoří.
Je to jednoduché. Kauce není nástroj pro vydělávání. Je to ochrana pro obě strany. Pokud ji použijete správně, nebudou žádné stížnosti. Pokud ji použijete špatně, budete věčně v soudních sporech.