Jak financovat investiční byt hypotékou: Praktický průvodce pro české investory

Chceš si koupit byt, který ti bude přinášet měsíční příjem, ale nemáš celou částku na hotovost? Hypotéka na investiční byt je nejčastější cesta, jak začít s nemovitostními investicemi v České republice. Ale není to tak jednoduché, jako koupit byt na vlastní bydlení. Banky se k tomu staví jinak, nájemní trh je proměnlivý a chyba v propočtu tě může stát tisíce korun. V tomto článku ti řeknu přesně, jak to funguje, co musíš mít připravené a kde se skrývají pasti, které zničí tvoji rentabilitu.

Proč vůbec používat hypotéku na investiční byt?

Mnoho lidí si myslí, že investovat do nemovitosti znamená mít miliony na účtu. To není pravda. Hypotéka ti umožňuje použít finanční páku - tedy ovládat větší aktivum s menším vlastním kapitálem. Představ si, že máš 1 milion korun. Když to vložíš do hotovostního nákupu, koupíš byt za 1 milion. Ale když použiješ hypotéku s 20 % vlastním kapitálem, koupíš byt za 5 milionů. A ten ti každý měsíc přinese nájemné. To je 5,7násobně vyšší potenciál výnosu podle Kopecky Advisory. Ale nezapomeň: s větší pákou přichází i větší riziko.

Největší výhodou je, že vysoká inflace ti vlastně pomáhá. Když platíš hypotéku fixní sazbou 5 % po 25 let, ale inflace je 8 %, tvoje reálná zátěž se každým rokem snižuje. Dluh, který jsi dnes zaplatil za 5 milionů, za 10 let bude mít reálnou hodnotu jen 55 % - to je výhoda, kterou fondy ani akcie nemohou nabídnout.

Co banky vyžadují - a proč to je jiné než pro bydlení

Banky nevidí investiční byt jako domov, ale jako obchodní aktivum. A proto se k němu staví přísněji.

• Maximální LTV (Loan-to-Value): U bytu na vlastní bydlení můžeš dostat až 90 % hypotéky. U investičního bytu to bývá jen 80 %. Některé banky (např. ČSOB) výjimečně dávají 90 %, ale jen pro novostavby v dobrých lokalitách. To znamená, že na byt za 4 miliony potřebuješ minimálně 800 000 Kč vlastních peněz.
• Úrokové sazby: Jsou vyšší o 0,3 až 0,7 procentního bodu. Když je sazba pro bydlení 4,35 %, pro investiční byt budeš platit 4,99 % (např. Raiffeisenbank). To se sčítá - za 30 let to může být rozdíl v tisících korun.
• Příjmový poměr: U bydlení stačí, aby tvůj příjem byl 1,5x vyšší než splátka. U investičního bytu to bývá 2,5x. To znamená: pokud máš splátku 15 000 Kč, musíš mít příjem 37 500 Kč měsíčně - a to bez započítání nájmu.
• Započítání nájmu: Jen 12 % českých bank (ČSOB, mBank, Wüstenrot) započítá nájemné do příjmu. A i pak jen do výše 70 % očekávaného příjmu. Zbytek musíš pokrýt svým příjmem. To je klíčové - mnoho lidí si myslí, že nájemné pokryje vše, ale banka to nevidí tak.

Kde hledat byt - lokalita rozhoduje o výnosu

Nemovitost není jako akcie - nemůžeš ji rozdělit do 20 různých firem. Ty máš jednu lokalitu. A ta může zničit celou investici.

Nejlepší jsou oblasti s:

• Nízkou nezaměstnaností: Méně než 4 %. V Brně-Žabovřeskách je 3,1 %, v Praze 4,2 %. V městech jako Ostrava nebo Karviná je nezaměstnanost nad 7 % - tam se byty dlouho nenaajmou.
• Vysokou poptávkou po nájmu: Alespoň 3 žádosti na jeden byt. V Brně, Plzni, Olomouci a Ostravě je to aktuálně pravda. V Praze je poptávka vyšší, ale i ceny. Výnos z nájmu tam je jen 4,2 %, zatímco v Brně dosahuje 5,7 % podle ČNB.
• Blízkostí k univerzitám: Studenti potřebují byty celý rok. V Brně je to jedna z nejvýnosnějších lokalit - většina nájemníků je studenty nebo mladými pracovníky.

Naopak vyhýbej se lokalitám s:

• Starými domy bez vytápění nebo koupelny
• Velkou podílem vlastních domů (např. obce kolem Brna)
• Nejistou budoucností (např. oblasti, kde se zavírají továrny)

Co musíš mít připravené - dokumenty a propočty

Proces získání hypotéky na investiční byt trvá průměrně 42 pracovních dní - o 14 dní déle než pro bydlení. A to je jen začátek.

Seznam dokumentů:

1. Znalecký odhad - stojí 3 500-6 000 Kč. Banka ho vyžaduje, aby věděla, kolik byt skutečně stojí.
2. Důkaz o vlastním kapitálu - účetní výpis, smlouva o prodeji jiné nemovitosti, darovací smlouva. Peníze musí být na tvém účtu minimálně 30 dní.
3. Důkaz o příjmech - výplatní listy, daňové přiznání, smlouvy o DPP nebo DPČ. Pokud máš vlastní podnikání, potřebuješ 2 roky zápisů.
4. Nájemní smlouva (pokud máš již připraveného nájemníka) - to zvyšuje šance na schválení.

A teď nejdůležitější: propočet cash flow.

Počítej takto:

• Měsíční splátka: 15 000 Kč
• Nájemné: 12 000 Kč
• Provozní náklady (voda, elektřina, údržba): 1 500 Kč
• Rezerva na opravy: 1 000 Kč (minimálně 10 % ročně z hodnoty bytu)

Čistý příjem: 12 000 - 1 500 - 1 000 = 9 500 Kč

Chybí ti 5 500 Kč měsíčně. To musíš pokrýt svým příjmem. Pokud to nejde, hypotéku ti banka neposkytne. Fingo.cz doporučuje, aby nájemné pokrývalo minimálně 75 % splátky - tedy 11 250 Kč v tomto případě. Pokud nájemné je nižší, nezvažuj tu investici.

Rizika - co ti může zničit investici

Největší chyba investorů je představa, že „nájemné pokryje vše“. To je nebezpečná iluze.

• Prostoje: 68 % investorů v ČR zažilo prostoje delší než 2 měsíce. V jedné zprávě z Facebook skupiny „Investiční nemovitosti ČR“ 29 % investorů řeklo, že to vedlo k prodlevám ve splácení hypotéky.
• Rezervy: Bez rezervy na opravy (minimálně 10 % ročně z hodnoty bytu) tě může zničit prasklá potrubí nebo selhání kotle. Když máš byt za 3 miliony, měl bys mít na opravy alespoň 25 000 Kč ročně.
• Daňové riziko: Nájemné se od roku 2023 zdaní 15 % pro fyzické osoby. Pokud máš nájemné 12 000 Kč, banka ti to započítá jako příjem 12 000 Kč, ale ty musíš zaplatit daň 1 800 Kč. To snižuje tvůj čistý výnos.
• Právní chyby: 63 % nájemních smluv v ČR má právní nedostatky - nejčastěji v ujednání o záloze nebo ukončení smlouvy. Pokud nájemník nezaplatí, můžeš mít problém s výkonem.

Ing. Jan Novák z Fingo.cz říká: „Hypotéka na investiční byt dává smysl pouze, když máš vlastní kapitál na dofinancování, připravenost, že nájem nepokryje celou splátku, a rezervy na nečekané opravy.“

Co dělat, když ti banka odmítne?

Nejsi první, kdo dostal odmítnutí. A není to konec.

• Zvyš vlastní kapitál: Pokud máš jen 10 %, zkus zvýšit na 20 %. To sníží LTV a zvýší šance.
• Přidej spoluvlastníka: Pokud máš manželku nebo příbuzného s příjmem, můžeš ho přidat jako spolužadatele.
• Změň lokalitu: Pokud chceš byt v Praze 1, zkus Brno-Žabovřesky nebo Plzeň. Výnos je vyšší, riziko nižší.
• Připrav se na jinou banku: ČSOB je největší poskytovatel, ale mBank a Wüstenrot mají jiná pravidla. Zkoušej více bank.

Co se mění v roce 2025 - aktuální trendy

Banky se přizpůsobují. V červnu 2023 ČSOB zavedl „Investiční hypotéku 2.0“ - započítá až 80 % nájmu, ale jen pro byty v lokalitách s nezaměstnaností pod 5 %. Komerční banka zase plánuje snížit LTV na 75 % pro byty starší 30 let - protože opravy jsou dražší.

Největší růst je v segmentu mikrobytů - menší než 35 m². Výnos z nich je vyšší, protože jsou levnější a poptávka je vysoká. V Brně a Ostravě se objem těchto bytů zvýšil o 15 % v roce 2024.

Na druhé straně ČNB předpovídá pokles objemu investičních hypoték o 8-12 % v roce 2024 kvůli vyšším úrokovým sazbám. Pokud se cena bytu v Praze překročí 105 000 Kč/m², rentabilita klesne pod 3 % - a investice přestane dávat smysl bez výrazného růstu nájmů.

Co dělat dál - krok za krokem

Když chceš začít, postupuj takto:

1. Spusť kalkulačku - zjisti, kolik bys mohl koupit za 20 % vlastního kapitálu a jaký by byl měsíční cash flow.
2. Prozkoumej lokalitu - podívej se na nezaměstnanost, počet nájemních nabídek na Reality.cz, výnosy v Brně, Plzni, Ostravě.
3. Získej předběžné schválení - nekupuj byt, dokud nevíš, že banka schválí hypotéku.
4. Najdi nájemníka - pokud můžeš, měj smlouvu připravenou. To zvýší šanci.
5. Ulož si rezervu - alespoň 10 % ročně z hodnoty bytu na opravy.
6. Používej nástroje - aplikace jako „Nemovitostní kalkulačka“ (299 Kč/měsíc) ti pomůže sledovat výnosnost.

Hypotéka na investiční byt není rychlý způsob, jak se obohatit. Je to dlouhodobá strategie. Ale když ji uděláš správně, může ti přinést stabilní příjem, růst majetku a finanční svobodu. Stačí připravit se, nechat se vést daty a nevěřit úvahám „to mi vyjde“.