Jak doložit vlastní zdroje k hypotéce na byt v České republice

Proč banky vyžadují vlastní zdroje k hypotéce?

Než se pustíme do toho, jak dokládat, pochopte proč to vůbec musíte dělat. Banky nechtějí, abyste si na byt půjčili 100 % peněz. Proč? Protože když se cena nemovitosti poklesne a vy přestanete splácet, banka musí byt prodat. Pokud jste vložili jen 5 %, ale byt ztratil 15 % hodnoty, banka ztratí peníze. Aby tomu zabránily, Česká národní banka (ČNB) stanovila, že hypotéka nemůže překročit 90 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že vy musíte mít alespoň 10 % vlastních peněz. To není jen doporučení - je to zákon.

Na trhu už nejsou hypotéky s 100 % financováním. V roce 2023 jen 0,3 % všech nových hypoték překročilo hranici 90 % LTV. Většina bank si to berou ještě přísněji. Některé vyžadují 20 % vlastních prostředků, pokud máte více než 36 let. To znamená, že na byt za 4 miliony korun byste museli mít 800 000 Kč, ne jen 400 000 Kč.

Co se počítá jako vlastní zdroje?

Vlastní zdroje nejsou jen to, co máte na účtu. Musí to být vaše peníze, které jste si skutečně naspořili nebo získali jiným způsobem, který banka uzná. Tady je seznam, co funguje:

• Naspořené peníze - to je nejjednodušší. Pokud jste měli na účtu 500 000 Kč půl roku a teď je chcete použít na byt, je to v pořádku.
• Prodej staré nemovitosti - pokud jste prodali byt nebo dům, můžete použít peníze z prodeje. Potřebujete smlouvu o koupi, výpis z katastru a výpis z bankovního účtu, kam peníze přišly.
• Dědictví - pokud jste dědicem, potřebujete soudní rozhodnutí nebo notářský zápis o dědictví a potvrzení, že peníze přišly na váš účet.
• Darování - rodiče vám mohou dát peníze jako dar. Ale musíte mít darovací smlouvu podepsanou u notáře a potvrzení, že se jedná o dar, ne o půjčku. Pokud banka zjistí, že to je půjčka, hypotéku vám zamítnou.
• Vlastní pozemek - pokud stavíte nový byt na pozemku, který už vlastníte, můžete ho započítat jako vlastní zdroje. Ale jen pokud je to celý pozemek a ne jen podíl v paneláku. V panelovém domě je pozemek společný, takže ho banka nepřijme jako zajištění.

Co ne funguje:

• Spotřebitelský úvěr - ne, i když ho máte na účtu, je to půjčka.
• Stavební spoření - i když jste spořili, peníze z něj jsou půjčka od stavební spořitelny. Nepočítají se jako vlastní zdroje.
• Půjčka od přátel nebo rodičů bez smlouvy - pokud to není oficiální dar, banka to považuje za skrytý úvěr.

Které dokumenty potřebujete?

Banka nechce jen slova - chce důkazy. Každý převod musí být vysvětlený. Tady je seznam, co vám budou chtít:

• Výpisy z bankovních účtů - za posledních 3-6 měsíců. Banka chce vidět, jak peníze na účet přišly. Pokud jste si naspořili, vidíte tam pravidelné příjmy. Pokud jste prodali byt, vidíte velký převod.
• Dokumenty o původu - pokud jste dostali peníze z prodeje, dědictví nebo daru, potřebujete odpovídající dokumenty. Například: smlouva o koupi nemovitosti, výpis z katastru, notářský zápis o dědictví nebo darovací smlouva.
• Potvrzení o příjmu - pokud jste OSVČ nebo nemáte pravidelný příjem, banka může požadovat daňové přiznání nebo účetnictví za poslední 2 roky, aby dokázala, že jste mohli tyto peníze naspořit.

Některé banky mají specifická pravidla:

• ČSOB a Česká spořitelna - vyžadují, aby peníze byly na účtu minimálně 3 měsíce.
• Komerční banka - pokud jste OSVČ, může vyžadovat i daňové přiznání.
• Hypoteční banka a Air Bank - jsou flexibilnější. Přijmou peníze, které byly na účtu jen 14 dní, ale budou chtít podrobnější důkazy původu.
• Raiffeisenbank - pokud jsou peníze starší než 6 měsíců, potřebují potvrzení, že jste je naspořili z pravidelného příjmu.

Co když odhadní cena bytu je nižší než kupní cena?

Toto je častá past. Mnoho lidí si myslí, že když kupují byt za 4 miliony, banka jim dá 90 %, tedy 3,6 milionu. Ale to platí jen, když odhadní cena je taky 4 miliony. Pokud odhadce řekne, že byt je hodný jen 3,5 milionu, banka vám dá jen 90 % z 3,5 milionu - tedy 3,15 milionu.

Co z toho vyplývá? Vy musíte doplatit rozdíl ze svých vlastních prostředků. Příklad:

• Kupní cena: 4 000 000 Kč
• Odhadní cena: 3 500 000 Kč
• Banka dá 90 % z 3 500 000 = 3 150 000 Kč
• Vy musíte zaplatit: 4 000 000 − 3 150 000 = 850 000 Kč

Co když jste měli jen 400 000 Kč vlastních prostředků? Hypotéku vám neudělají. Musíte najít dalších 450 000 Kč. To je důvod, proč je důležité mít rezervu. Vždycky počítejte s tím, že odhadní cena bude nižší.

Co když nemáte vlastní zdroje?

Není to konec světa. Existují cesty, jak to obejít - ale nejsou jednoduché.

• Načerpat hypotéku na 100 % hodnoty + 500 000 Kč - ČSOB nabízí tuto možnost. Ale pouze pokud máte výborný příjem, dobré kreditní skóre a nemáte jiné úvěry. To je výjimka, ne pravidlo.
• Ručení jinou nemovitostí - pokud máte rodiče, kteří vlastní dům, mohou ho zastavit jako zajištění. Tím se zvýší hodnota zástavy a banka vám může dát více peněz. Ale to znamená, že jejich dům je v nebezpečí, pokud vy nebudete splácet.
• Stavba na vlastním pozemku - pokud máte pozemek, můžete postupně čerpat hypotéku podle fází stavby. Banka vám dá peníze, až když dokážete, že jste postavili základy, pak stěny, pak střechu. Každá fáze se doloží fotkami a fakturami.
• Rekonstrukce - pokud kupujete byt na rekonstrukci, můžete čerpat hypotéku podle faktur. Banka vám dá peníze, až když předložíte faktury za elektřinu, koupelnu, podlahy. To funguje jako „placení podle výkonu“.

Nezapomeňte: všechny tyto cesty vyžadují výbornou dokumentaci a často i vyšší úrokové sazby. Nejsou to „dětské triky“ - jsou to komplexní finanční strategie.

Co se stane, když předložíte špatné dokumenty?

Nejčastější chyba: lidé se snaží „zakrýt“ původ peněz. Například rodiče převedou 200 000 Kč a řeknou, že to je „záloha na byt“. Banka to hned vidí. Pokud to není darovací smlouva, banka to považuje za skrytý úvěr - a hypotéku vám zamítnou.

Na fóru FinExpert.cz se uživatel „Petr87“ setkal s tímto: hypotéku mu zamítli, protože peníze od rodičů nebyly prokázány jako dar. Musel přijít s notářskou smlouvou, co mu trvalo dalších 3 týdny. Naopak „Eva_M“ získala hypotéku, protože měla všechny dokumenty: smlouvu o prodeji starého bytu, výpis z katastru, výpis z banky - všechno v pořádku.

OSVČ má největší problémy. 68 % lidí, kteří měli problémy s vlastními zdroji, byli OSVČ. Proč? Protože nemají pravidelný příjem. Banka nevidí, jak si mohli naspořit 500 000 Kč. Potřebují daňová přiznání, účetnictví, dokonce i bankovní výpisy za 2 roky.

Co dělat, když máte jen 5 %?

Nejdřív si spočítejte, kolik vlastních prostředků potřebujete. Pokud máte jen 5 %, nemáte šanci na hypotéku. Musíte:

1. Prodat něco - auto, starý byt, drahý nábytek.
2. Počkat - naspořit dalších 5 %, což může trvat 6-12 měsíců.
3. Požádat o darování - ale jen s notářskou smlouvou.
4. Přemýšlet o menším bytě - pokud se cena sníží na 2,5 milionu, potřebujete jen 250 000 Kč vlastních prostředků.

Neexistuje zázračný způsob, jak dostat hypotéku bez vlastních prostředků. Pokud vám někdo slibuje „hypotéku bez vlastních peněz“, je to podvod nebo riziková strategie, která vás může zničit.

Co se změní v roce 2025?

ČNB se v roce 2024 zvažovala uvolnit LTV na 92-93 % pro mladé rodiny s dětmi. To znamená, že v roce 2025 by mohli někteří klienti mít jen 7-8 % vlastních prostředků. Ale to bude platit jen pro vybrané skupiny a jen u vybraných bank.

Nezapomeňte: i kdyby se LTV uvolnilo, dokumentace vlastních zdrojů zůstane stejně přísná. Banky nebudou přestávat kontrolovat, odkud peníze přišly. Většina lidí, kteří dostanou hypotéku, ji dostanou proto, že mají dobře doložené vlastní zdroje, ne proto, že mají nejvyšší příjem.