úno, 22 2026
Investovat do nemovitostí už není jen pro boháče. V České republice dnes můžeš začít s pár tisíci korunami - a to bez hypotéky, bez vlastního bytu a bez znalosti stavebního práva. Stačí správný přístup. V roce 2026 je investice do nemovitostí pro začátečníky jednou z nejpraktičtějších cest, jak si postupně vytvořit pasivní příjem a ochránit si peníze před inflací. Nejde o rychlý bohatství, ale o stabilní, dlouhodobý způsob, jak zvýšit svou finanční bezpečnost.
Proč právě nemovitosti?
Už mnoho let jsou nemovitosti považovány za jednu z nejstabilnějších investic. Když v roce 2020 spadly akcie o 30-40 %, ceny bytů v Česku klesly jen o 3,2 %. Proč? Protože lidé potřebují mít kam bydlet. I když ekonomika klesá, poptávka po bydlení zůstává. A to je klíčové.
Navíc nemovitosti chrání tvůj kapitál před inflací. Od roku 2000 do 2024 průměrná inflace v Česku činila 2,7 % ročně. Ceny nemovitostí ale rostly o 4,8 %. To znamená, že i když ti platí 10 000 Kč měsíčně, tvůj byt za 5 milionů Kč za 20 let zvýší svou hodnotu na přes 12 milionů - a to jen z důvodu růstu trhu, bez jakéhokoli pronájmu.
A pokud ho ještě pronajmeš? Pak ti každý měsíc přinese další příjem. V Praze 4, 5 nebo 7 můžeš dosáhnout roční návratnosti 7-8 % - to je víc než většina spořicích účtů a dokonce i některých fondů.
Co ti brání začít?
Nejčastější důvod, proč lidé nezačnou, je myšlenka: „Musím mít 2 miliony.“ To je starý předsudek. Dnes už nemusíš kupovat celý byt, abys investoval. Existují tři hlavní cesty, jak začít - a každá má jiný vstupní bod.
- Přímá investice - koupě bytu nebo domu. Vyžaduje minimálně 30 % vlastních peněz. V Praze to znamená 1,5-2 miliony Kč. Pro většinu začátečníků to je nereálné.
- Nepřímá investice - investice do nemovitostních fondů nebo dluhopisů. Začínáš od 10 000 Kč. Ale výnosy jsou často nižší a nevíš, co přesně držíš.
- Crowdfunding - to je to, co dnes mění hru. Můžeš se podílet na výstavbě bytového domu s pouhými 1 000 Kč. Platformy jako Fingood je crowdfundingová platforma, která umožňuje investovat do developerských projektů v Česku od 1 000 Kč nebo EstateGuru je mezinárodní platforma pro investice do nemovitostí, která funguje i v Česku s transparentními podmínkami ti umožňují investovat do více projektů najednou a rozložit riziko.
Podle průzkumu Consolio z dubna 2025 je crowdfunding už prvním krokem pro 65 % začátečníků. A proč? Protože ti dává kontrolu, transparentnost a nízký vstup.
Kde začít? Praktický návod
Nejlepší způsob, jak se neztratit, je jít krok za krokem. Tady je jednoduchý plán, který funguje pro tisíce lidí v Česku.
- Urči si cíl - Chceš pasivní příjem? Nebo dlouhodobý růst hodnoty? 78 % úspěšných investorů má jasnou odpověď. Pokud chceš měsíční peníze, zaměř se na pronajaté byty. Pokud chceš, aby ti kapitál narostl, zkus crowdfunding s dlouhodobými projekty.
- Stanov si částku - Nemusíš mít 100 000 Kč. Stačí 500-1 000 Kč měsíčně. To je méně než cena dvou kávíček denně. Pokud máš příjem 25 000 Kč, investuj 5-10 % - tedy 1 250-2 500 Kč. Zvyšuj postupně.
- Zvol si formu - Začni s crowdfundingem. Nejmenší vstup, největší přístupnost. Platformy jako Fingood umožňují investovat do 5-10 projektů najednou. Takto se rozloží riziko. Pokud chceš víc kontroly, zkus spoluvlastnictví od 100 000 Kč - například v Brně nebo Ostravě.
- Ověř lokalitu - To je nejdůležitější. Ne každý byt je dobrá investice. Hledej místa, kde je poměr nájemného k ceně nad 5 %. V Praze 4 je to často 6-7 %. V periferních oblastech může být jen 3 %. Také sleduj fluktuaci nájemců - ideálně pod 15 % ročně. To znamená, že byt zůstává pronajatý skoro celý rok.
- Nezapomeň na náklady - Mnoho lidí si myslí, že když koupí byt, je to vše. Ale správa stojí 1,2 % ročně z hodnoty. U bytu za 5 milionů Kč to je 60 000 Kč ročně. A to je jen za správu. Pak přijde daň z příjmu (15 %), daň z nemovitosti (0,75 % z katastrální hodnoty), možná renovace. Všechny tyto náklady musíš započítat, jinak ti výnos zůstane jen na papíře.
Co ti může vyjít špatně?
Investice do nemovitostí není bez rizik. Ale většina problémů se dá vyhnout.
- Podceňování nákladů - 63 % začátečníků si neuvědomí, kolik stojí správa, daň a údržba. Výsledek? Myslí si, že mají 8 % výnos, ale ve skutečnosti je to 4 %.
- Špatný developer - 15 % crowdfundingových projektů má problémy s dokončením. Vyber si platformy s kontrolou (Fingood, EstateGuru) a sleduj, zda developer má jiné dokončené projekty.
- Nesprávná lokalita - Investice do domu na okraji města s nízkou poptávkou po pronájmu je ztrátová. V Praze 4 je byt pronajatý za 28 dní. V Bruntálu to může být 6 měsíců.
- Přílišná koncentrace - Nekupuj všechno do jednoho bytu. Pokud se zvýší daň nebo dojde k recesi, můžeš ztratit vše. Diverzifikuj - investuj do různých měst, různých typů nemovitostí.
Co se děje v roce 2026?
Trh se mění. Ceny bytů rostou pomaleji - jen 2,1 % v prvním čtvrtletí 2026 oproti 4,7 % v roce 2024. To není krach. To je zdravá korekce. Vyšší úrokové sazby (3,8 % pro hypotéky) způsobily, že méně lidí kupuje byty na úvěr. Ale to znamená, že pronájem je stále atraktivní - lidé zůstávají v nájmě.
Novinky? Tokenizace - od března 2026 můžeš koupit „část“ nemovitosti jako digitální token. To je jako akcie, ale pro nemovitost. Zatím jen na Fingood, ale brzy to bude běžné.
AI nástroje jako Consolio Predict je AI nástroj pro analýzu potenciálu nemovitostních projektů v Česku, který vychází z dat o nájmu, cenách a demografii ti ukážou, kde bude v budoucnu nejvyšší poptávka. Například: Praha 7, Brno-jih, Ostrava-centrum.
A co zákony? Vláda plánuje zvýšit daň z nemovitostí z 0,75 % na 1,2 % - ale to ještě není zákon. Zatím platí původní sazba. Pokud se to změní, bude to vliv na větší nemovitosti - na malé byty to nebude mít větší dopad.
Co říkají lidé, kteří už začali?
Na Facebookové skupině „Čeští investoři do nemovitostí“ (12 450 členů) často píší:
„S 15 000 Kč na Fingood jsem za 18 měsíců vydělal 1 100 Kč. Pro začátek skvělé.“ - Tomáš K., únor 2025
Ale také se objevují varování:
„Koupil jsem byt za 3,2 mil. Kč, ale renovace stála dalších 800 tis. Kč a 6 měsíců jsem ho neměl pronajatý.“ - uživatel _investor_92, březen 2025
Na druhé straně je příběh Lucie:
„Začal jsem s crowdfundingem od 5 000 Kč/měs. Po 3 letech mám 4 pronajímané podíly a 1 byt. Už nepracuji na plný úvazek.“ - Lucie M., květen 2025
Tyto příběhy ukazují jednu věc: neexistuje jediný správný způsob. Ale existuje správný postup.
Co dál?
Nejlepší věc, kterou můžeš udělat dnes, je začít. Ne s milionem. Ne s bytem. Ale s 1 000 Kč.
Zkus jednu investici na Fingood nebo EstateGuru. Přečti si podmínky. Podívej se, kam peníze jde. Zkontroluj, kde je nemovitost. Víš, co ti to přinese? Ano. Víš, jak dlouho to bude trvat? Ano. Víš, jaká je rizika? Ano.
Investice do nemovitostí není loterie. Je to práce. Ale práce, která ti dává kontrolu. A výnos, který ti může změnit život.
Je investice do nemovitostí pro začátečníky skutečně bezpečná?
Ano, pokud jdeš o to postupně. Nemovitosti jsou stabilnější než akcie, ale nejsou bez rizik. Klíč je diverzifikace - neinvestuj všechno do jednoho bytu nebo jedné lokality. Crowdfundingové platformy jako Fingood umožňují rozložit riziko do 5-10 projektů najednou. Díky tomu i malá investice může být bezpečná.
Jaké jsou nejmenší částky, kterými můžu začít?
Nejmenší vstup je 1 000 Kč - na platformách jako Fingood. To ti umožní podílet se na výstavbě bytového domu. Pokud chceš větší kontrolu, můžeš začít s 100 000 Kč - například koupí spoluvlastnického podílu na bytě v Brně nebo Ostravě. Neexistuje žádný „nejmenší možný“ limit - jen to, co se ti hodí do rozpočtu.
Je lepší koupit byt nebo investovat přes crowdfunding?
To závisí na tvém cíli a kapitálu. Pokud máš 2 miliony a chceš plnou kontrolu, koupě bytu je vhodná. Pokud máš 5 000-20 000 Kč, crowdfunding je mnohem lepší volba. Můžeš investovat do více projektů, snížit riziko a začít hned. Většina úspěšných investorů začíná právě takto.
Jaká je průměrná návratnost investice do nemovitostí v ČR?
Průměrná návratnost se pohybuje mezi 5 % a 8 % ročně, pokud zvolíš správnou lokalitu. V Praze 4, 5 nebo 7 může být výnos 7-8 %, včetně nájemného a růstu ceny. V periferních oblastech to bývá 3-4 %. Crowdfunding obvykle nabízí 5-6 %. Důležité je, že to není jednorázový výnos - to je dlouhodobý tok příjmů, který se může mnohonásobně zvýšit.
Co se stane, když se zvýší daň z nemovitostí?
Návrh na zvýšení daně z 0,75 % na 1,2 % platí jen pro velké nemovitosti. Pro malé byty (do 100 m²) se náklady zvýší jen o pár set korun ročně. To nepředstavuje významný dopad na výnos. Větší riziko je v tom, že by se zvýšila daň z příjmu z pronájmu - ale to zatím není v plánu. Zatím platí 15 %, což je standardní sazba.
Je vhodné investovat do nemovitostí, pokud jsem 25 let a mám jen 10 000 Kč na účtu?
Ano. Investice do nemovitostí není o tom, kolik máš teď. Je to o tom, jak často investuješ. Pokud každý měsíc uložíš 500 Kč do crowdfundingového projektu, za 5 let budeš mít 30 000 Kč investovaných. A to už je dost na to, aby ti přineslo první příjem. Začínáš ne s penězi, ale s ná习惯em.