Hypotéka pro firmy: Jak se liší od osobní hypotéky?

Když podnikatel chce koupit nemovitost pro svou firmu, mnozí předpokládají, že to bude stejné jako koupě bytu pro sebe. Ale není. Hypotéka pro firmy je úplně jiná věc než osobní hypotéka. Není to jen otázka větší částky nebo delší doby splácení. Je to jiný svět s jinými pravidly, jinými riziky a jinými požadavky.

Právní rámec: Obchodní smlouva vs. ochrana spotřebitele

Osobní hypotéku řídí zákon o spotřebitelském úvěru. To znamená, že banka musí poskytnout jasnou informaci o úrokové sazbě, RPSN, možnostech předčasného splacení a všech poplatcích. Máte právo na 14 dní na zrušení smlouvy, bez důvodu. Banka musí ověřit, zda si úvěr můžete dovolit, a nemůže vám ho nabídnout, pokud by to bylo nebezpečné pro vaše finanční situaci.

Hypotéka pro firmu je jiná. Řídí se obchodním právem. To znamená, že smlouva je dohodou mezi dvěma subjekty - bankou a firmou. Žádná zvláštní ochrana dlužníka. Žádný zákonný právní záchranný pas. Všechno je vyjednáváno. A pokud banka v smlouvě napíše, že předčasné splacení stojí 5 % z dosud nezaplacené částky, tak to platí. Bez možnosti odvolání.

Kdo může požádat? OSVČ vs. s.r.o.

Hypotéku pro firmu může požádat nejen společnost s ručením omezeným, ale i OSVČ. Ale tady je klíčový rozdíl.

OSVČ ručí celým svým majetkem. Pokud firma nesplácí, banka může postihnout i váš osobní byt, auto nebo účet na spoření. To je velké riziko. Mnoho podnikatelů si neuvědomí, že když podepíší hypotéku jako OSVČ, tak nejde jen o podnikání - přestávají být jen podnikateli a stávají se osobními dlužníky.

Společnost s.r.o. ručí jen firemním majetkem. Pokud nemáte osobní ručení, banka nemůže zabavit vaši rodinnou vila. Ale tady je háček: většina bank vyžaduje osobní ručení od jednatele nebo vlastníka. Takže v praxi je to často stejné - jen jinak formulované. Když banka říká „potřebujeme osobní ručení“, tak vlastně říká: „Máš zaručit, že to vyplácíš, i když firma zkrachuje.“

Co lze financovat? Není to jen kancelář nebo prodejna

Osobní hypotéka slouží k nákupu bytu nebo domu, kde budete žít. Firemní hypotéka může financovat víc. Kancelář? Ano. Prodejna? Ano. Sklad? Ano. Výrobní halu? Ano. Ale také:

• Byt, který bude pronajímaný jako investice
• Dům, kde bydlíte a zároveň máte lékárnu nebo kancelář
• Rekonstrukci obchodního prostoru
• Stavbu nového objektu pro podnikání
• Převod podílu ve firmě, která vlastní nemovitost

Nejde tedy o to, zda je nemovitost „bytová“ nebo „komerční“. Důležité je, zda slouží podnikání. Pokud si lékař koupí dům, kde bude mít ordinaci a rodina bude žít nahoře - to je možné. Pokud si koupí dům jen proto, že „to bude lepší investice“, a nechá v něm být jen pronajímané byty, tak to může být problém. Banka se ptá: „Kde je podnikání?“

Parametry úvěru: Kratší doba, vyšší úroky, nižší LTV

Osobní hypotéku můžete mít na 30 let. U firemní hypotéky to bývá maximálně 25 let. A často i jen 15-20 let. Proč? Banka nechce dlouhodobé riziko u podnikatelů, kde příjmy nejsou tak stabilní jako u zaměstnance.

Úrokové sazby jsou obvykle mezi 4,5 % a 6,5 %. To je o něco výše než u osobních hypoték, které se nyní pohybují kolem 3,5-5 %. Ale to není všechno. U komerčních nemovitostí - jako jsou sklady, průmyslové areály nebo obchodní centra - je LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) často jen 40-60 %. To znamená, že musíte mít 40-60 % vlastních peněz. U bytových domů nebo rezidenčních nemovitostí to může být až 80 %.

Proč tak nízké LTV? Komerční nemovitosti jsou méně likvidní. Pokud se podnik zhroutí, banka nebude moci rychle prodat sklad. Byt v Praze ano. Takže banka chce větší jistotu.

Poplatky: Víc než jen „nějaký poplatek“

U osobní hypotéky jsou poplatky omezené. Většinou jen poplatek za vypracování úvěrového řešení a odhad nemovitosti. U firemní hypotéky je to jiné. Často se setkáte s:

• Poplatkem za sjednání úvěru (od 10 000 Kč do 50 000 Kč)
• Poplatkem za vedení účtu (každý měsíc)
• Poplatkem za předčasné splacení (někdy až 5 % z zbývajícího dluhu)
• Poplatkem za změnu úrokové sazby
• Poplatkem za převod úvěru na jinou banku

Tyto poplatky se nezveřejňují všechny v předem. Musíte je vyjednávat. A mnohé banky je vloží do smlouvy jako „dodatečné podmínky“, které se nezobrazují v kalkulačce. Vždy se zeptejte: „Jaké všechny poplatky mohou nastat?“

Proces schválení: Nejde o vaši mzdu, ale o účetní závěrky

Při osobní hypotéce banka podívá na vaši mzdu, případně příjmy z pronájmu. U firemní hypotéky se dívá na účetní závěrky. Na výkazy z daní. Na to, jak se firma vede. Zda má stálé příjmy. Zda nemá dlouhodobé ztráty. Zda máte plán na další rozvoj.

Banka si neříká: „Máš 40 000 Kč měsíčně?“ Říká: „Máte za poslední tři roky zvýšený obrat? Měli jste zisk? Jaká je vaše dluhová zátěž? Jaký máte kapitál?“

U OSVČ se často žádá o výpis z účetnictví za poslední 2-3 roky. U s.r.o. se vyžadují účetní závěrky, daňové přiznání, výkazy o platební schopnosti a někdy i podnikatelský plán na příští rok.

Je to složitější než jen „napsat příjmy“. Musíte mít připravené dokumenty. A musíte být připravený vysvětlit, proč jste měli v roce 2023 nižší zisk. Pokud nevíte, proč se vám obrat snížil, banka vám úvěr nedá.

Když se to nezdaří - co dělat?

Ne každá firma získá hypotéku. Pokud máte ztráty, nízký obrat, nebo jste v prvním roce podnikání, banky budou opatrné. Ale neznamená to, že jste mimo.

Můžete:

• Zvýšit vlastní příspěvek - vložit více vlastních peněz, aby LTV bylo nižší
• Přidat spoludlužníka s lepší finanční bilancí
• Přeřadit účel - místo koupě komerční nemovitosti si koupit byt, který bude pronajímaný jako investice (pokud to banka umožňuje)
• Nejprve získat obchodní úvěr na nákup, pak až přeřadit na hypotéku po 6-12 měsících

Je důležité si uvědomit: hypotéka pro firmu není „větší bytová hypotéka“. Je to jiný produkt. S jinými pravidly. S jinými riziky. A s jinými nároky.