Dostupnost bydlení v ČR: Jak příjmy a ceny bytů ovlivňují vaši schopnost si byt koupit

Byt v Česku stojí 13,6 ročních mezd. A to je ještě dobrá zpráva.

Stojíte před výběrem: koupit byt nebo platit nájem? Pokud jste v Česku, není to otázka přání. Je to otázka, jestli vůbec máte šanci. V roce 2025 potřebujete 13,6 ročních průměrných mezd, abyste si koupili průměrný byt. To je třetí nejhorší poměr v celé Evropské unii. A v Praze? Tam to je 18,2 mezd. Pro mladé lidi do 35 let je to dokonce 15,8. Znamená to, že i když pracujete plný úvazek, budete si muset šetřit 15 let, abyste měli na vstupní jistinu. A to bez úroků, daní, oprav nebo výdajů na energii.

Co se děje? Ceny bytů rostly rychleji než mzdy. V roce 2016 stál metr čtvereční v bytě průměrně 48 100 Kč. V roce 2024 to bylo 110 100 Kč. Nárůst o 129 %. Během stejné doby se průměrná mzda zvýšila jen o 55 %. To není náhoda. Je to systémová chyba.

Proč se byty stále draží, i když lidé nemají peníze?

Největší problém není, že lidé nepracují. Je to, že málo lidí má možnost vlastnit. V Česku je 89 % obyvatel vlastníky bytů. Zní to dobře, ale to je právě ten háček. Většina těchto bytů je stará, neefektivní a nebyla postavena pro dnešní potřeby. Nové byty se staví jen pro ty, kdo už mají peníze - nebo kdo je může půjčit.

Novostavby jsou drahé, protože stavební náklady rostou. Energetické normy se zpřísňují, a to znamená, že dům postavený v roce 2025 má výdaje na energii, které jsou nesrovnatelné s domy z roku 2005. To zvyšuje cenu bytu, ale také jeho měsíční náklady. A když se přidá ještě hypotéka, výdaje na bydlení přesahují 40 % příjmů u každé třetí domácnosti. To je kritický práh podle Eurostatu - a znamená to, že jste na hranici finančního kolapsu.

Investice do bydlení v Česku činí 5,6 % HDP. To je šestý nejvyšší podíl v EU. Ale co z toho? Výstavba roste, ale dostupnost klesá. Proč? Protože většina nových bytů je určena pro investory, ne pro lidi, kteří tam chtějí žít. A investoři nechtějí byty za 100 000 Kč. Chtějí byty za 3 miliony a výnosy z pronájmu. Takže výstavba roste, ale ty, kdo potřebují byt, zůstávají venku.

Proč je nájemní bydlení tak málo?

V Česku je jen 11 % bytů v nájmu. Ve většině evropských zemí je to 30-50 %. V Německu je nájemní bydlení normální volbou. V Česku je to výjimka. A proč? Protože se vlastnictví stalo kulturním ideálem. A protože vláda a města příliš dlouho ignorovala potřebu nájemních bytů.

Programy jako Státní fond rozvoje bydlení (SFPI) se snaží změnit situaci. V roce 2025 se začnou stavět první projekty dostupného nájemního bydlení. Podmínka? Příjem domácnosti nesmí přesáhnout 178 200 Kč ročně - tedy 4,5 násobek průměrné mzdy. To znamená, že i tito lidé musí být výjimečně chudí, aby se k tomu mohli přihlásit. A čekací doba na státní byt je 8,5 let. Většina lidí to prostě nevydrží.

Na sociálních sítích lidé píší: „Když jsem měl 2,5 milionu na vstupní jistinu, už jsem měl 38 let.“ „Mám 30 let, pracuji jako učitelka a nevím, jestli se budu kdy koupit byt.“ „V Brně je byt za 3,5 milionu - a já dělám 50 000 Kč měsíčně.“ To nejsou výjimky. To je každodenní realita.

Kde je nejhorší a proč?

Nejhorší je v Praze. Poměr ceny bytu k příjmu je 18,2. To znamená, že i kdyby jste měli dvojnásobnou průměrnou mzdu, potřebovali byste 9 let na nákup. V Brně je to 15,1. V Ostravě 13,7. Na venkově je to lepší - tam je průměr 9,7. Ale i tam se ceny zvedají. Lidé, kteří si nemohou dovolit byt ve městě, přesídlí do obcí a tím zvyšují poptávku i tam. Takže i venkov se začíná chovat jako metropole.

Co se týče regionů, všechny se zhoršují. Podle Hypoindexu se poměr ceny k příjmu zhoršil ve všech krajích v první polovině roku 2025. Žádný region není bezpečný. Žádný region nemá dostatek bytů. A žádný region nemá dostatek nájemních bytů.

Co se děje v politice? Je nějaká naděje?

Nová vláda slibuje 10 000 bytů ročně pro mladé a klíčové profese - učitele, lékaře, sanitáře. To je dobře. Ale 10 000 bytů ročně je jen třetina toho, co potřebujeme. Každý rok se v Česku narodí 100 000 lidí, kteří budou potřebovat byt. A každý rok jich 40 000 přestane být v rodičovském domě. Potřebujeme 140 000 nových bytů ročně. A máme 35 000.

Plánují se změny. Zákon o podpoře bydlení má vstoupit v platnost od 1. ledna 2025. Měl by zjednodušit stavební řízení a zvýšit tempo výstavby na 45 000 bytů ročně do roku 2026. To je dobré. Ale zjednodušení stavebního řízení neznamená, že se byty budou stavět levněji. Znamená to, že se budou stavět rychleji - ale stejně drahé.

Stát chce vydělat 8 miliard korun z Národního plánu obnovy na bytové projekty. To by mohlo vytvořit 15 000 bytů do roku 2027. To je dobré. Ale to je stále jen 10 % toho, co potřebujeme. A kde ty byty budou? V Praze? V Brně? Nebo na venkově? Pokud nebudou v městech, kde jsou pracovní příležitosti, budou to jen nové „předměstské hnízda“ - drahé, vzdálené, nepraktické.

Ekonomové navrhují důležité kroky: zvýšení daně z nemovitostí, zavedení progresivní daně (čím víc bytů máte, tím víc platíte), zdanění krátkodobých pronájmů (Airbnb) a znovuzavedení daně z převodu nemovitostí. Tyto kroky by snížily spekulaci. Ale politici se bojí hlasů vlastníků - a ti hlasují.

Co můžete dělat teď?

Neexistuje jednoduchá odpověď. Ale existují možnosti.

• Nezaměřujte se jen na vlastnictví. Nájem není porážka. Pokud máte možnost někde bydlet za 10 000 Kč měsíčně, a nemusíte šetřit 15 let na vstupní jistinu, je to lepší než být v zadlužení.
• Počítejte s celkovými náklady. Nejen s cenou bytu. Počítejte s energií, údržbou, daněmi, pojištěním. Starý byt za 2 miliony může být drahší než nový za 3 miliony.
• Požádejte o podporu. Programy SFPI, Státní fond rozvoje bydlení, nebo městské bytové programy existují. Pokud jste mladý, pracujete v klíčové profesi, nebo máte nízký příjem - zkuste to. Není to snadné, ale je to jediná cesta, která funguje.
• Nečekávejte na „ideální čas“. Všichni čekají, až se ceny sníží. Ale ceny se nebudou snižovat. Budou jen růst. Nebo zůstanou na stejné úrovni. Ale neklesnou. Pokud budete čekat, budete čekat vždy.

Na internetu se píše: „Když jsem koupil byt v roce 2020, byl to nejhorší rozhodnutí.“ „Když jsem koupil byt v roce 2024, byl to nejlepší rozhodnutí.“ Oba měli pravdu. Jeden se rozhodl dřív, než se ceny zvedly. Druhý se rozhodl později, ale měl štěstí s úrokovými sazbami. Neexistuje perfektní čas. Existuje jen čas, kdy jste připraveni.

Co bude za pět let?

Podle OECD a Asociace nájemního bydlení se dostupnost bydlení v Česku může do roku 2026 zhoršit na 14,1 průměrných mezd. To znamená, že byt bude stát více než 14 let vašich příjmů. A hypoteční sazby se budou pohybovat kolem 3-4 %. To je dobré. Ale když cena bytu stoupne o 10 % a vaše mzda jen o 5 %, neznamená to, že se vám stane lépe. Znamená to, že se vám stane hůře.

Největší nebezpečí není, že se byty zdraží. Je to, že se příjmy nezvednou. A že lidé budou věřit, že „někdo to vyřeší“. Ale nikdo to nevyřeší. Vyřešíte to vy. Nebo ne.

Nejde o to, jestli máte šanci. Je to o tom, jestli budete čekat, nebo budete dělat něco. I když je to malý krok. I když je to jen nájem. I když je to jen byt na okraji města. Alespoň to bude váš byt. A ne ten, který vám někdo prodá za dva miliony a řekne: „To je cena trhu.“