Cenové bubliny na trhu nemovitostí: Jak je rozpoznat a vyhnout se přehřátému trhu

Cenová bublina na trhu nemovitostí není jen slovo, které používají ekonomové. Je to reálná hrozba, která dnes ovlivňuje každého, kdo chce koupit byt v Praze, Brně nebo i v menším městě. Pokud jste v posledních letech hledali byt, pravděpodobně jste narazili na ceny, které vás překvapily. A možná jste si říkali: „To je nemožné, jak to může být?“ Tady je odpověď: ceny neodpovídají vaší mzdě, neodpovídají nájemnému a neodpovídají ekonomické realitě. To je přesně definice cenové bubliny.

Co je cenová bublina a proč to vůbec existuje?

Cenová bublina je situace, kdy cena něčeho - tady nemovitosti - stoupá daleko rychleji, než by měla podle skutečných ekonomických základů. Nejde o to, že by byt byl krásný nebo měl výhled. Jde o to, že lidé za něj platí víc, než by mohl být jeho skutečný ekonomický stoj. A to se děje, když se lidé bojí, že přijdou o příležitost. Když vidíte, že soused koupil byt za 7 milionů a za rok ho prodal za 8, přestáváte myslet na to, kolik vlastně stojí. Začínáte myslet: „A co když to příští rok bude stát 9?“

V Česku se to začalo dít už v 90. letech, ale pravá „bublina“ vznikla mezi lety 2016 a 2019. Hypoteční úroky klesly pod 2 %. Lidé si začali brát větší úvěry. A protože peníze byly levné, začali kupovat víc. Ale mzdy nerostly stejně rychle. V roce 2005 stál byt v průměru 2,5krát tolik, kolik vydával průměrný Čech za měsíc. V roce 2025 to je už 20krát více. V Praze je to dokonce 200krát. To není růst - to je nafukování.

5 klíčových ukazatelů, které vám řeknou, zda je trh přehřátý

Nemusíte být ekonom, abyste rozpoznali bublinu. Stačí sledovat pět jednoduchých čísel.

1. Poměr ceny bytu k průměrné mzdě - V roce 2025 je průměrná mzda v Česku 42 500 Kč. V Praze stojí průměrný byt 8,5 milionu Kč. To znamená, že průměrný Čech musí spořit 16,7 let bez výdajů, jen na byt. V Německu nebo Rakousku je to 8-10 let. Pokud je poměr vyšší než 15:1, je to varovný signál.
2. Poměr ceny k nájemnému - Pokud byt za 8 milionů Kč dává nájemné 25 000 Kč měsíčně, je poměr 26:1. Zdravý poměr je 15:1. Když je výše než 20:1, znamená to, že lidé kupují jako investici, ne jako bydlení. A když se nájemné nezvýší, koupí se byt jen proto, že „musíte koupit, jinak to bude ještě dražší“.
3. Růst cen vs. růst HDP - Ekonomika Česka roste ročně kolem 2-3 %. Ceny bytů v Praze v roce 2023 vzrostly o 13 %. To není růst - to je příval. Pokud ceny rostou dvakrát rychleji než ekonomika po více než dva roky, je to bublina.
4. Počet transakcí - Když ceny stoupají, ale lidé přestávají kupovat, je to špatný znamení. V roce 2024 se počet prodejů bytů v Praze snížil o 18 % oproti roku 2023, přestože ceny zůstaly na stejné úrovni. Lidé přestávají přijít. Ale prodávající stále nechceme snížit cenu. To je klasický příznak, že bublina se začíná vysávat.
5. Hypoteční sazby - V roce 2022 byly úroky pod 2 %. V roce 2025 jsou kolem 4,5 %. To je stále nízké, ale už ne tak levné. Když se sazby zvednou, mnoho lidí přestane splácet. A když začnou prodávat, ceny začnou klesat. To je ten moment, kdy bublina praskne.

Proč se to děje právě v Česku?

Český trh je jiný než většina Evropy. Vídeň má omezenou nabídku, ale i omezenou poptávku. V Praze je poptávka ohromná - lidé přicházejí z venkova, investoři z Německa, Slovenska, Polska. A nabídka? V roce 2025 se vyrobí jen 35 000 bytů. Potřebujeme 50 000. To je chyba. Nejsou tam byty. A když není co koupit, ceny stoupají. Navíc, od ledna 2025 se vrátí 10 % DPH kupujícímu. To znamená, že prodávající může snížit cenu o 10 % a stále dostane stejně. Ale mnozí to neudělají - čekají, až se situace změní.

Investoři vědí, že v Česku je nízké daňové zatížení. Neplatíte daň z příjmu z pronájmu, pokud nejste podnikatel. To přitahuje peníze. Ale tyto peníze nebudují byty pro střední třídu. Budují byty pro investory. A ty se pak pronajímají za 35 000 Kč, zatímco průměrný Čech vydělá 38 000 Kč. A máte nájemní byt, který stojí víc než hypotéka. To je přesně ten bod, kdy trh přestává být bydlením - a začíná být spekulací.

Co říkají experti - a co dělají lidé?

Eva Zamrazilová z ČNB říká, že inflace v roce 2025 bude mezi 2 % a 2,5 %. To je dobře. Znamená to, že úrokové sazby se možná sníží pod 4 %. To by mohlo zpomalit pokles poptávky. Ale neznamená to, že ceny klesnou. Nikdo neočekává, že by byt v Praze ztratil 20 % své hodnoty. Ale může se stát, že růst zpomalí na 2-3 % ročně. To je jiný svět.

Na druhé straně, lidé na Redditu píší: „Mám 32 prohlídek, 18 měsíců hledání a nakonec jsem koupil byt za 7,8 milionu - a měl jsem jen 6,5.“ Na Trustpilotu: „S mzdou 38 000 Kč si nemohu dovolit byt menší než 35 m² na okraji Prahy.“

A zároveň: „Koupil jsem byt v roce 2021 za 5,2 milionu. Dnes je za 7,1 milionu. ROI je 18 %.“

Tady je problém. Jeden člověk je ztracený. Druhý je šťastný. Ale oba jsou v systému, který je nevyhnutelně nespravedlivý. Kdo má peníze na vstup, získává majetek. Kdo nemá, zůstává venku. A to není trh. To je hra, kterou vyhrávají ti, kdo už měli všechno.

Jak se chránit - co dělat, když jste v bublině

Nemusíte být investor, abyste si dělali starosti. Pokud chcete byt jako domov, ne jako investici, tady je, co dělat:

• Nepřesahujte 30 % vaší mzdy na splátky - Pokud vyděláte 40 000 Kč, neplatěte více než 12 000 Kč měsíčně. Jinak nebudete mít život.
• Nečekejte na „správný moment“ - Pokud je trh přehřátý, neznamená to, že se to zlepší. Znamená to, že se to zhorší. Pokud potřebujete byt, kupte ho, když ho najdete. Nečekejte na pokles - ten se může stát až za 5 let.
• Podívejte se na venkov - V Brně, Ostravě nebo Hradci Králové je průměrná cena bytu 3,2 milionu Kč. To je polovina Prahy. A nájemné je také o 40 % nižší. Můžete si koupit větší byt, méně peněz na hypotéku a více volného času.
• Nepřipouštějte FOMO - Strach z propuštění příležitosti je největší nepřítel. 78 % lidí podle České asociace realitních makléřů koupilo byt proto, že se báli, že ho ztratí. Ne proto, že to mělo smysl.
• Nezapomeňte na nájem - Pokud vám hypotéka stojí víc než nájemné, je to znamení, že trh je přehřátý. V Praze se to stalo u 42 % bytů v roce 2023. To znamená, že byt, který jste koupili, vám přináší ztrátu. A vy to platíte každý měsíc.

Co se stane dál?

Nikdo neví, kdy praskne bublina. Ale všichni vědí, že praskne. Otázka je: kdy? A jak moc?

ČNB má scénář, kdy by mohla dojít k poklesu cen o 20-30 %, pokud by nastala ekonomická krize. To znamená, že lidé, kteří si vzali hypotéku na 90 % ceny, by mohli zůstat s dluhem větším než hodnota bytu. To je nebezpečné. Ale to se stane jen, když se něco zlomí - když přijde krize, když se zaměstnání ztratí, když se úroky zvednou ještě víc.

Až se to stane, bude to těžké. Ale zároveň bude to příležitost. Pro ty, kdo nemají byt. Pro ty, kdo se nechali unést. Pro ty, kdo čekali.

Dnes je trh jako vlak, který jede rychle. Někteří už sedí uvnitř. Někteří se snaží naskočit. Ale nikdo neví, kde je zastávka. A jestli vůbec nějaká bude.

Nechte se vést emoce. Nechte se vést strachem. Ale nechte se vést i čísly. A když se rozhodnete, rozhodněte se pro život. Ne pro investici. Ne pro náhradu důvěry v ekonomiku. Ale pro místo, kde budete spát. A kde budete moci žít - bez dluhů, bez strachu, bez výčitek.